房地产行业-美国加税点评:看多地产龙头股

事件:新华社6月16日报道,6月15日,美国发布加征关税的商品清单,将对从中国进口的约500亿美元商品加征25%的关税,其中对约340亿美元商品自2018年7月6日起实施加征关税措施,同时对约160亿美元商品加征关税开始征求公众意见。

    当前地产库存低位、去化率高位:17年至今,待售面积持续下降,以过去6月的平均销售计算,待售面积/过去6月平均销售面积为4.24个月;虽然去化周期较17年底部有所向上,但更多源于供给端,如预售证的控制。从我们调研的结果显示,龙头房企的去化率基本在70%-80%之间,地产行业仍处于低库存、高去化率的状态。

    国内出口、消费表现当前并不是特别可观:18年初至今,国内社会消费品零售总额增速下行,5月社会消费品零售总额增速创新低,03年5月以来的新低。主要源于必需消费品及汽车消费数据的下滑。美国对约500亿美元的中国产品加征关税,一定程度上或将削弱国内出口。

    美国加税,国内经济需要对冲:美国对约500亿美元中国产品加征关税,国内经济需要对冲。而从国内的出口、消费、投资三驾马车来看,出口受到一定程度的抑制,消费当前增速较为低迷;对冲的要素回到投资上,而投资中,房地产投资有占据举足轻重的地位;对经济的韧性具备较强的支持度。从近期人才新政的扩围、公积金政策的变动来看,在允许的范围内,后续预售证的边际改善是可预期的。此外伴随龙头房企推盘节奏提前加快,后续销售或将逐步改善。

    地产行业是难得的低估值高增长行业,我们更应该看到其价值性投资机会。龙头房企推盘节奏提前加快,快周转高回流策略下,龙头房企销售释放持续,或可保障未来2-3年的业绩释放。当前保利地产、新城控股、万科A、荣盛等估值5-9倍,对应保守增速25%-30%之间;从预收款的锁定率上,当前龙头房企预收款锁定率区间1.25-1.89之间,随着后续销售的逐步释放,未来业绩释放能力极强。地产行业是难得的低估值高增长行业,我们更应该看到其价值性机会。

    投资建议:本月投资单月增速9.8%,从1-5月单月投资增速来看,投资增速较为平稳,在9.8%-10.8%的区间内,累计同比增速1-5月份为10.2%,较1-4月份累计同比增速回落0.1个点。房地产投资增速的较大贡献者为土地购置费,考虑当前资金紧张+龙头房企已具备足够的土储资源,若未来资金压力并无较大缓解,房企再大幅增加土储资源的意愿其实是下降的,比如近期土地流拍的增多或许对此有所印证;因而我们认为后期土地购置费可能下降。而开工的增加推动施工的改善,施工对投资的贡献存在提升的可能性。乐观的话,全年投资增速或较为稳定。从目前政策的落地来看,名紧实松(如人才新政),预期后续政策在城市间的微调可能扩围,但再大面积出现极为严格的限制性政策的可能性较低。再者,龙头房企推盘节奏提前加快,快周转高回流策略下,龙头房企销售释放持续,或可保障未来2-3年的业绩释放,地产行业是难得的低估值高增长行业,我们更应该看到其价值性机会。建议积极关注招商蛇口、保利地产、新城控股、万科A等A股龙头房企,以及弹性较大的二线房企,如中南建设、荣盛发展、蓝光发展等。

    风险提示:销售回落、政策不及预期、市场不及预期