房地产行业数据点评:不改高位盘整趋势,增量资金择机入场

事件:统计局发布2018年1-5月份行业数据,今年前五月房地产投资完成额4.14 万亿,同比名义增长10.2%(比前值回落0.1 个百分点)。 结构性特征越趋明显。从投资额口径来看,东北地区前五月投资增速为19.9%,比前值提升9.2个百分点;中部地区增速为13.3%,比前值回落1.5个百分点。销售额口径来看,东部地区前五月增长2.1%,比前值下降1.5%,中部和西部销售额增速与前值差异不大,而东北地区销售额增长了18.9%,增速相比前值回落1.6个百分点。从到位资金的结构来看,1-5月国内贷款下降2.8%,个人按揭贷款增速回落3.6%,但定金和预收款增长了12.7%,自筹资金增长8.1% 新开工、土地购置走强支撑投资。1-5月住宅新开工面积增长了13.2%,而前值为9.4%;房企前五月的土地购置面积同比增长2.1%,而前值下降了2.1%;全国的住宅投资保持了14.2%的增长,与前值的增速持平。新开工走强与去年土地购置面积大幅增长、库存的高去化率有密切联系,与销售增速的趋势联系并不大。土地购置走强的表现特征为龙头房企对土地市场热情不减,虽然溢价率有回落,但起拍价依然居高不下。

    月销售走强反映了调控的边际效应大幅衰弱。1-5月商品房销售面积5.64亿方,增长了2.9%,比前值提升了1.6个百分点。商品房销售额为4.88万亿,增长11.8%,比前值提高了2.8个百分点,其中住宅销售额增长了12.8%,比前值提升了3.3个百分点。销售走强可能与两个因素相关,其一是2017年9月调控政策升级的消化时间历经半年多趋于尾声,被抑制的需求在销售许可的宽松下积极入市,其二是去年同期住宅的销售额基数相对较低。

    房企到位资金情况超预期。1-5 月房企到位资金同比增长5.1%,增速比1-4 月提高了3 个百分点,主要是因为占比最高的定金及预收款增长12.7%,占比较高的自有资金增长了8.1%,而这个数据前值分别为8.3%和4.8%,另外个人按揭贷款的增速回落有明显减缓,从1-4 月的下降6.7%减缓到下降3.6%。我们总体上判断,价格管制带来的新房比价和吸金效应依然明显。

    投资建议:由于供给率先需求见顶带来产业周期的拐点,传统的三年调控小周期效应大幅衰弱,销售具备可持续性。龙头和优质二线房企基本面优良估值便宜,对增量资金吸引力强,后续关注流动性和增量资金的积极变化。总体上我们延续蓝筹股估值中枢不下移、个股Alpha 优先板块Beta 的投资观点,选择Alpha 个股进行积极配置。

    风险提示:房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。