招商蛇口2018年5月销售点评:拿地积极、销售稳增,非市场化拿地加速

5月销售102亿、同比+15%,1-5月销售519亿,同比+20%,完成计划35%5月公司实现签约金额102.1亿元,环比-1.8%、同比+14.5%,较4月下降18.3pct,低于月初克而瑞公布的108.0亿元5.4%,同时低于克尔瑞前10大房企5月平均同比+43.6%;公司实现签约面积48.5万方,环比-21.0%、同比+1.0%,较4月下降17.8pct,但领先于我们高频跟踪的49城5月成交面积同比-5.5%;销售均价21,066元/平米,环比+24.3%,较17年提升6.5pct。1-5月公司累计实现签约金额519.2亿元,同比+20.0%,较上月-1.4pct,完成全年1,500亿元销售计划的35%;实现签约面积258.7万平方米,同比+9.2%,较上月-2.1pct。1-5月累计销售均价20,069元/平米,较17年提升1.4%;考虑到公司下半年推盘力度加大以及6-8月基数持续走低,预计后续公司销售同比增速将持续上行。同时基于公司16年以来持续积极拿地,并且小盘项目占比提升较大,将推动公司周转加快可售充裕,预计完成18年1,500亿元计划难度不大。

    5月拿地额占比销售额137%,1-5月拿地488亿、同比+56%,拿地高位高增5月公司在土地市场新获取武汉、郑州、杭州、天津、沈阳、嘉兴、绍兴、南通8城共10个项目,新增建面119.0万平米,环比-15.1%,同比+97.3%,其中新增权益建面76.7万平米,环比-11.5%,同比+65.6%,权益占比64.4%,高于17年平均水平4.8pct;总地价139.9亿元,环比+159.8%,同比+42.8%,平均楼面价11,751元/平米,环比+206.1%,6月楼面价环比上升主要系公司拿地重心重回二线城市,其中杭州超20万方项目楼板价高达25,800元/平米。5月公司拿地额占比销售额137%,较4月提升85pct。1-5月公司共新获33地块,共新增规划面积631.7万平米,同比+251.5%;总地价488.1亿元,同比+56.3%;拿地额占比销售额达94%,较17年80%高位再提升14pct,拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,727元/平米,较17年楼面均价-16.6%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,公司18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内资产整合漳州土储,非市场化拿地能力加速兑现。

    投资建议:拿地积极、销售稳增,非市场化拿地加速,重申“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,尤其开年以来公司拿地规模创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元的预测,目前现价对应18PE为11.1倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。

    风险提示。房地产市场下行风险。