招商蛇口:5月销售微增,拿地力度持续加大

事件:6月9日公司公告,公司5月实现签约销售面积48.48万平方米,同比增加1.04%;签约销售金额102.13亿元,同比增加14.48%。1-5月,公司累计实现签约销售面积258.69万平方米,同比增加9.20%;签约销售金额519.17亿元,同比增加20.01%。

    5月销售微增,下半年推盘力度或加大:公司5月实现签约销售面积48.48万平米,同比微增1.04%,该增速较4月销售面积增速收窄17.78pct;实现签约销售金额102.13亿元,同比增加14.48%,该增速相对4月销售额增速收窄18.29pct。5月销售额增速大于销售面积增速主要源于期内销售均价有较大的提升,5月销售均价21066.42元/平米,为18年1-5月中仅次于2月均价的月份;5月销售均价相对去年同期增长13.30%,较上月销售均价提升1.56pct。1-5月公司实现签约销售面积258.69万平米,同比增长9.20%,较4月增速收窄2.07pct;实现签约销售金额519.17亿元,同比增长20.01%,较4月增速收窄1.43pct;累计销售均价20069.19元/平米,同比增长9.90%,较4月增速提升0.76pct。1-5月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为34.61%,较4月占比提升6.81pct。

    拿地额/销售额96.73%,扩规模决心下成本管控显优势:5月公司新增土地项目10个,其中4个项目为100%权益项目,剩余6个项目公司所占权益在17%--50%之间,项目获取以合作/收购为主。5月新增项目可增厚63.78万方土储资源,其中权益计容面积76.70万方;权益拿地额98.78亿元,平均楼面价11629.41元/平米;权益拿地额/销售额比例为96.73%(4月权益拿地额/销售额比例30.02%),平均楼面价相对5月销售均价占比为55.20%(4月楼面价/4月销售均价占比为64.52%)。公司拿地力度持续加大,彰显公司加快规模扩张的决心,而从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。从新增项目的分布上看,除却新郑市(隶属郑州市),其余项目均位于核心二线城市或需求力量有保障的强区域城市,区域布局优势强。

    投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.35元、1.73元、2.36元,对应PE分别为16.8X、13X、9.6X,维持“买入-A”评级,6个月目标价29.3元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期