房地产行业:一手成交环升、险资可参与长租市场
市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.03,较上周上升6.69%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率-3.30%,较上周收益率降低0.34pct,相对其他板块处于中等水平。当前地产板块风险溢价4.70%高于动态均值2.58%,且上穿均值+SD线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态,未来具有一定空间,但在风险溢价未成功下穿均值+SD线时可先观望。
一手房成交环升6.82%:全国41城一手房成交面积464.75万方,同比下降10.45%,环比上升6.82%,累计同比下降31.94%;其中一线4城成交面积82.34万方,同比上升52.16%,环比上升43.29%,累计同比下降25.33%;二线19城成交面积217.75万方,同比下降35.38%,环比下降0.51%,累计同比下降45.14%;三线18城成交面积164.66万方,同比上升28.76%,环比上升3.72%,累计同比下降0.02%。
二手房成交环降10.63%:全国15城二手房成交面积155.72万方,同比上升19.86%,环比下降10.63%,累计同比下降36.03%;其中,一线2城成交面积39.48万方,同比上升41.13%,环比下降9.80%,累计同比下降36.25%;二线9城成交面积102.47万方,同比上升12.21%,环比下降12.72%,累计同比下降17.90%;三线4城成交面积13.77万方,同比上升29.63%,环比上升5.38%,累计同比下降15.60%。
可售库存环降0.06%,去化周期略增0.29周:1)全国15城可售库存套数同比下降8.91%,环比下降0.06%;其中一线4城同比下降3.25%,环比下降1.46%;二线8城同比下降14.27%,环比上升0.43%;三线3城同比下降2.45%,环比上升3.54%。2)全国15城可售库存去化周期32.20周,较上周增加0.29周;其中一线4城去化周期34.75周,较上周减少0.23周;二线8城去化周期33.14周,较上周增加1.19周;三线3城去化周期22.29周,较上周减少0.70周。
土地供应量微增价微调、成交量缩价升:1)100大中城市供应规划建筑面积2658.35万平米,累计同比+25.76%,相对过去四周变化幅度为+0.06%;100大中城市挂牌均价2560元/平米,同比+8.60%,环比-6.16%;2)100大中城市成交总建面1364.09万平米,累计同比+7.58%,相对过去四周变化幅度为-33.92%;100大中城市成交总价379.34亿元,累计同比+5.78%,相对过去四周变化幅度为-10.39%;100大中城市成交楼面价2781元/平米,同比+9.10%,环比+47.22%。3)100大中城市土地溢价率25.74%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、27.08%、24.98%。
政策方面:1)上周福州严厉整治地产市场违法违规行为,惠州大亚湾经济技术开发区对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签,核实其是否属于恶意和投机炒房行为;不排除将对购买3套以上(含3套)的住房资金来源进行核查,全面打击炒房投资行为。武汉进一步加强商品房销售全过程监管,备案后不得调整变动,此外,武汉公积金管理中心完善了提取公积金时首套房和第二套改善型住房认定标准,明确了劳务派遣用工和新参加工作职工的公积金缴存办法,并简化了租房提取公积金条件,支持无房职工租房需求。当前政策区域分化越发明显,我们认为政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求,“保刚需、支持改善需求”这一态度未发生改变。2)上周深圳国土委发布关于公开征求《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法(征求意见稿)》意见的通告,要求在留用土地的共享建筑面积中安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房,由政府或政府指定机构回购。银保监会发布通知,保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场,所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市,满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上,采用股权投资计划及保险私募基金方式的,项目公司股权不得为第三方提供质押。
投资建议:1)当前行业整合仍在持续,城市轮动效应显现。我们认为A)同时具备丰厚土储及较低土地成本的规模企业;B)具备充足现金保障+预收款锁定率高+销售回款快的企业将具备更好的相对优势。这一层级看,建议关注招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展等。2)从企业业绩安全垫的角度考虑,我们认为诸如旅游地产、商业地产等业务的发展能够为公司提供一定的业绩安全垫,在这一层面上,房地产开发销售犹如公司调节业绩的水龙头,这一水龙头把控得当,有望实现公司业绩的稳步增长。从这一层面出发,我们建议关注华侨城A(住宅开发+旅游地产)、金融街(住宅开发+商务地产)、中粮地产(近期重组大悦城地产,重组成功大悦城有望为公司提供持续稳定的租金流)等。
风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期。