万科A5月经营数据点评:销售如期改善,投资力度回升

5月销售增速如期改善,低基数效应开始显现

    公司5月销售如期改善,单月销售面积279.5万方,同比增长15.6%;销售金额428.8亿元,同比增长19.5%。带动全年累计销售面积、销售金额分别同比增长4.3%、4.8%,增速较1-4月分别提高2.1pc、2.7pc。预计随着热点二线城市抢人落户激增,叠加2017年二三季度的低基数效应,公司后续销售将继续保持稳步增长的态势。

    5月投资力度回升,但整体仍相对审慎

    5月公司新增建面322.4万方,同比增长74.9%;涉及总地价212.2亿元,同比增长66.3%,单月土地投资金额/销售金额比例回升至49.5%。全年累计拿地金额约844.2亿元,同比增长25.2%,占同期销售金额比例约35.3%(2017年全年约54%),整体仍然相对审慎。受普洛斯交易完成以及支付2017年下半年土地款影响,一季度末公司净负债率较期初上升41.5个百分点至50.3%,仍处于行业内较低水平。

    2018年一季度地产结算量价齐升,后续业绩增长确定性高

    2018年一季度公司房地产结算面积和结算金额分别同比增长15.4%、73.5%,带动营收、归母净利润分别同比增长65.8%、28.7%至308.3亿元、8.9亿元。期内毛利率保持高位稳定,归母净利润率较2017年全年下降8.6pc,主要系合联营项目结算较少且个别计提减值、融资规模上升导致财务费用大增、以及少数股东损益占比提升所致。期末并表口径的已售未结项目面积3564万方,合同金额4945亿元,为后续结算提供支持。已售未结项目均价较2017年结算均价高出18%,隐含未来毛利率存提升空间。

    12月目标价40.75元,维持“买入”评级

    在继续巩固住宅市场龙头优势的同时,多元产业布局逐渐成型,未来有望进一步提振估值。公司可结算资源充裕优质,销售增速趋势向好,未来业绩稳健增长仍有支撑。维持2018/2019年EPS预测不变,新增2020年盈利预测,2018-2020年EPS分别为3.26/3.93/4.55元。近期股价回调明显,现价对应2018年预测PE约8.4倍,安全边际较高。综合考虑给予12个月目标价40.75元,相对2018年PE估值12.5倍,维持“买入”评级。

    风险提示

    一二线城市调控进一步深化;地价上涨导致利润率下降。