万科A:公司5月销售明显回暖,超出预期,维持买入评级

结论与建议:

    公司公布5月销售情况,月度销售面积280万平方,YOY+16%,月度销售金额429亿,YOY+20%,单月销售回暖,略超市场预期。公司在手已售未结转项目金额持续提升,未来业绩增长锁定性较强,我们预计公司2018、2019年净利润将达到355亿元和412亿元,YOY 分别+27%和+16%,EPS 分别为3.21元和3.73元,按目前A 股价格计算,对应PE 分别为8.5倍和7.3倍,PB1.9倍;H 股对应PE 为7.7倍和6.7倍,PB1.8倍。目前AH 股估值偏低,我们维持AH 股买入的投资建议。

    公司销售情况:公司5月实现销售面积280万平方米,销售金额429亿元, YOY 分别为+16%和+20%,销售同比增速较4月大幅提升,分别提升27个和19个百分点,公司5月销售均价15331元/平米,MOM-5.7%,YOY+3.4%,单月销售均价环比有所下降,主要由于二三四线城市推盘量力度加大所致,公司5月整体销售情况超出市场预期。累计来看,公司2018年1-5月共实现销售面积1586万平米,销售金额2390亿元,分别同比增长4.3%和4.8%,维持低速增长。公司全年房屋销售均价为15075元/平,YOY+0.5%,销售均价稳定。

    销售增速回升,均价有所下降,可结资源充足:从量上来看,公司5月单月销售面积和金额均恢复较高速增长,淡季不淡;累计来看,前5个月销售金额已实现了17年全年金额的45%,绝对销售额仍维持在较高水平。截止2018Q1公司积累在手已售未竣工面积达3564万平方,合同结转金额达4945亿元,分别较2017年底增长20.3%和19.3%,且多为高利润率项目,公司未来业绩增长确定性较高,预计公司未来3年业绩均将保持在两位数以上的增速。从价格上来看,公司5月销售均价有所下降,主要由于推盘区域的变化,热点城市高房价区域开盘量占比有所下降,同时部分热点城市楼盘由于受政府限价等调控措施影响,降价开盘所致。

    我们从国家对于抑制热点城市房价上涨的坚决态度上可以判断短期热点城市的房价难以继续大幅上涨,将延续高位震荡。

    土地项目获取稳健,土地储备小幅提升:公司5月共新增17个地产开发项目,项目区域仍主要集中于二线城市,总建筑面积达285.4万平方,权益建筑面积183.2万平米,土地储备量小幅提升;支付权益土地款139亿元,与当月销售金额占比为32%,综合楼面地价7586元/平米,公司目前拿地节奏保持稳健,在手现金流较充裕。

    盈利预测与投资建议:我们判断18年房地产市场在调控政策不放松、信贷政策日益趋紧的背景之下,将呈现前高后低的态势,行业集中度将继续提升。我们预计公司2018、2019年净利润将分别达到355亿和412亿元,YOY 分别+27%和+16%,EPS 分别为3.21元和3.73元,按目前A股价格计算,对应PE 分别为8.5倍和7.3倍,PB1.9倍;H 股对应PE为7.7倍和6.7倍,PB1.8倍. 公司作为行业龙头,销售增速稳定,绝对量值维持较高水平,已售未结资源充足,未来几年业绩增长锁定性较强,近期AH 股价调整幅度较大,估值已偏低,我们维持AH 股买入的投资建议。