万科A:销售业绩开局良好,首提租赁为核心业务
1.事件
公司发布了2018年一季报。在2018年第一季度,公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;公司实现归属上市公司股东的净利润8.9亿元,同比增长28.7%,扣非后归属上市公司股东的净利润为8.3亿元,同比增长22.14%;公司基本每股收益为0.081元,同比增长28.57%,符合预期。
2.我们的分析与判断
(一)一季度业绩可观,毛利维持高位,资金结构良好
2018年第一季度,公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;实现归属上市公司股东的净利润8.9亿元,同比增长28.7%,可见权益净利润增速低于营收增速。本季度内,公司整体毛利率达34.2%。财务、资金状况良好。经分析,我们认为,这与公司联营合营项目的较低结算额和较高融资规模、良好的结算结构及合理的资本结构等因素关系紧密。
净利润增速低于营收增速:由于公司于本季度联营、合营项目结算较少,且其中个别项目根据当前市场情况提取了减值,体现为投资亏损,投资净收益从上年同期的2.6亿下降到-3.4亿;且由于公司本季度融资规模上升,当季利息支出及财务费用同比增幅显著,财务费用率增长1.4个百分点至3.4%。另外,由于本季度少数股东权益占比提升12.4个百分点至49.7%,导致本季度内,公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。
毛利率维持高位:受到结算结构的影响,本季度内,公司整体毛利率同比提升4.4个百分点至34.2%,维持高位。
财务资金状况良好:本季度内,尽管公司受到普洛斯私有化交易完成及项目投资支出增加等因素影响,集中支付金额较大,但仍保持了良好的财务和资金状况。截止本季度末,公司持有货币资金947.8亿元,远高于公司短期借款和一年内有息负债的总和489.1亿元;有息负债占总资产的比例为15.8%,较2017年年底下降了0.6个百分点;有息负债中,74.7%为长期负债。
(二)销售开局平稳,持续积累项目资源,首将租赁纳入核心业务
2018年第一季度,公司房地产业务实现合同销售面积共1048.2万平方米,合同销售金额共计1542.6亿元,相对上年,同比增长率分别为6.1%和2.7%。同时,截止本季度末,公司合并报表范围内尚有3563.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额增加至4944.9亿元,较上年年底分别增长20.3%和19.3%。
本季度内,公司持续拓展项目获取渠道,积累了更多项目资源。本季度新增开发项目共49个,总规划建筑面积943.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积429.9万平方米。截至本季度末,公司规划中项目总建筑面积约6223.1万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约3790.7万平方米,在建项目总建筑面积约7805.1万平方米,按万科权益计算的建筑面积约5010.3万平方米。另外公司还参与了一批旧城改造项目,按当前的规划条件,此类项目中按万科权益计算的建筑面积约278.1万平方米。截至本季度末,公司实现新开工面积1129.9万平方米,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%,相比上年同期的31.4%上涨了0.5个百分点。公司实现竣工面积154.5万平方米,同比增长24.3%,占全年竣工计划的比例为5.9%,相比于去年同期的5.1%上涨了0.8个百分点。
本季度内,公司继续巩固住宅开发和物业服务方面的固有优势,并将租赁确定为其核心业务。此战略目标下,截至上年末,公司已有10万套租赁资源,其中3万套已经开业,为新进入城市的年轻人提供了更多的住房服务资源。在此基础上,进一步地,公司结合重资产方案和轻资产方案,实施“万村计划”,将广大“城中村”进行重新改造和配套治理,作为更多住房租赁资源提供给进入城市的居民。此外,公司也积极拓展了商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务,在住宅开发和物业服务方面实现更加有质量的发展。
3.投资建议
万科A2018、2019年的预测营业收入为3202.2亿元、4075.3亿元;归母净利润为353.4亿元、446.8亿元;每股收益为3.20元,4.05元;当前股价为28.50元,对应的2018、2019年的市盈率分别为8.9X,7X。公司作为我国房地产行业内领先的龙头企业,住宅开发持续受益集中度不断提升,将继续保持较快增速。进一步,随着深圳地铁的介入带来“轨道+物业”的新业务模式,公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域拓展新业务模式,且随着市场高点时销售项目步入结算周期,公司的毛利率和业绩增速有望继续维持高位。因此,我们维持对公司的“推荐”评级。
4.风险提示
房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。