保利地产2018年一季报点评:业绩平稳,成长延续

公司2018年一季度实现营收201.3亿元,同比增长12.41%,归属上市公司股东净利18.96亿元,同比增长0.26%,EPS0.16元;

    业绩表现平稳,销售延续高增长

    报告期公司营收增速高于归母净利主要原因在于结转项目权益比例下降稀释了归属上市公司股东净利,2018年一季度少数股东损益占净利比重同比扩大了8.4个百分点。毛利率方面,报告期高毛利项目结算占比提升,助力综合毛利率同比扩大1.47个百分点至39.79%。

    销售方面,公司2018年一季度再创佳绩,1-3月签约额869亿元,同比增长51.4%。公司保持积极的推盘策略,3月新推货值同比增长59%,一季度累计推货859亿元,3月新推盘去化率维持在75%的高位。展望全年,公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算),后续仍将保持积极的推盘力度,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。

    拿地积极进取,融资优势逐步凸显

    2018年一季度公司延续了相对积极的拿地力度,新增新项目建面717万平,总地价488.63亿元,拿地金额占销售额比重为56%,同比扩大4个百分点。从拿地结构来看,公司坚持一二线为主的布局策略,报告期一二线拓展金额占比71.5%;从拿地方式来看,并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一,2017年并购等方式获取项目占比达到48%,并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购,公司资源护城河正快速构建。

    财务方面,由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金,公司杠杆率稳中有升,2018年一季度末公司净负债率较去年底上升15个百分点至102%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下,公司作为央企的资金优势正逐步凸显:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本4.82%,同比扩大0.13个百分点,但仍为行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。

    激励机制升级,两翼业务蓬勃发展

    2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。

    在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。

    盈利预测及投资评级我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为8.0、6.3x,维持“买入”评级。

    风险提示:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。