房地产行业:重点城市销售增速见底,板块迎来年内第二个买点

上周政策情况:海南四限升级,上海、青岛落户政策边际宽松

    上周,地方层面继续“因城施策”,一方面,上海、青岛出台人才落户宽松政策,山东要求全面放开高校及留学归国人员的落户限制,另一方面,海南“四限”调控升级,非海南户籍购房须缴纳5年社保且首付70%,同时对于新购住房限售5年。

    上周基本面情况:3月同比下滑22.2%,较前2月累计降幅有所扩大

    根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示:上周,我们监测的48个城市商品房成交面积环比微降0.28%。月度来看,18年3月,48城市同比下滑22.2%,降幅较前2月累计降幅扩大13.6个百分点,其中一线、二线、三四线分别同比下降45.2%、27.6%、2.4%。推盘方面,上周15个城市推盘量环比前周上涨18.7%,批售比较上月小幅上行。

    行业周观点:重点城市销售增速见底,板块迎来年内第二个买点

    我们在18年元旦期间战略性翻多整个地产板块,确认年内板块的第一个买点,更多的是基本面继续探底过程中政策预期先行的传导。当时我们也指出板块仍然存在一些风险点,包括资金成本利空、3月销售的高基数以及房产税预期对市场情绪的影响。而目前不利因素已经逐步消化,地产板块迎来年内第二个布局时点,布局逻辑则是基于基本面筑底并逐步抬升的判断。我们认为3月将是重点城市销售增速底部,首先,从基数效应来看,去年3月是重点城市的销售高点,往后基数逐步下行,对销售增速改善有支撑。其次,目前重点城市成交主要受供给约束,3月成交下滑有供给缩量的原因。预计进入4月,开发商或加大推盘力度,供给端放量将推动成交增速改善。此外,在需求端方面,我们认为17年以来持续限价取得一定的效果,地方政府的调控压力缓解,部分地区政策存在结构性改善的空间。而资金成本对需求的影响方面,从以往经验看,国债收益率的表现往往领先资金成本半年左右,国债收益率在18年1月以来持续走低的情况下,认为未来按揭贷利率继续上行的空间不大。板块投资方面,我们认为重点城市销售增速见底逐步回升将带动板块PE估值系统性提升,同时集中度提升对于龙头房企经营业绩的持续性也有支撑。综合来看,我们继续看多一二线低估值龙头企业:一线龙头继续推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团,二线龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等,子领域推荐光大嘉宝。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行。