房地产行业:投资维持高位,开工和销售单月数据低于预期

投资增速仍然保持高位,大概率仍是受土地购置费拉动导致,新开工增速不及预期。2018年1-4月份,全国房地产开发投资30592亿元,同比名义增长10.3%,增速比1-3月份回落0.1个百分点。土地购置费反映房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用,但分期计入投资,考虑到2017年5月至今土地出让金增速始终保持在30%以上,预计2018年4月土地购置费仍然是对投资产生拉动的主要原因。展望下半年,由于土地出让金水平始终保持在高位,对投资有很强托底,但施工数据和新开工数据边际看并不乐观。1-4月份累计施工面积66.4亿平米,同比增速仅1.6%,同时新开工增速回落至7.3%,其中单月新开工仅1.72亿平米,同比仅微增2.9%。我们认为新开工的回落大概率是由于销售下行和融资收紧。

    销售单月增速转负,中部地区表现较好。1-4月份,商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速回落2.3个百分点。商品房销售额36222亿元,增长9.0%,增速回落1.4个百分点。从单月数据看,4月商品房单月销售面积1.21亿平米,同比下降4.1%;单月销售金额1.06万亿,同比增长5.8%,增速均较上月数据收敛,主要受东部地区销售下滑拖累。从调控情况看,东部省份集中了绝大部分核心一二线城市,也是目前调控最为严格的区域,销售下滑较为显著。其他区域贡献的增量难以覆盖东部的下降量,导致销售面积单月同比转负。分结构看,中部区域在销售上一枝独秀,销售面积同比增长13.1%,销售金额同比增长26%。

    到位资金增速持续下行。2018年1-4月,房地产企业房地产开发企业到位资金48192亿元,同比增长2.1%,其中个人按揭贷款7148亿元,同比下降6.7%。受行业融资收紧和销售回落影响,到位资金增速下行。

    投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。持续推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、中南建设,H股推荐金地商置、龙光地产、合景泰富。

    风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。