地产行业周报:成都调控升级,住建部重申调控不放松

本周观点:本周住建部重申坚持地产调控目标不动摇,成都亦进一步出台调控政策,预计短期政策调控仍将延续。从板块投资机会来看,目前龙头房企估值不到8倍、4月百强销售明显反弹、降准等带来流动性环境缓解,依旧看好板块表现,建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

    本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交40955套,环比降2%,同比降7.41%,其中一线城市环比升18%,二线城市环比降8%,三线城市环比降3%,整体低于2017年周均11.0个百分点,2018年日均成交环比2017年降19.9%。推盘量及去化率环比上升。上周(05.07-05.13)重点城市新开盘39个项目,推出房源9645套,较上周环比升80.0%,该周均值高于2016年均值20.7个百分点、高于2017年均值12.1个百分点。平均去化率88%,较上周上升9个百分点。一手商品房5月日均成交:环比上升,同比下降。截止5月19日,重点城市日均成交套数环比升8%,同比降12%。其中一线城市环比升16%(同比降2%),二线城市环比降16%(同比降27%),三线城市环比升25%(同比降3%)。二手房成交环比下降同比下降。本周二手房整体成交套数环比降0%,同比降4%。19城二手房挂牌套数周环比升0.3%。5月19日19城二手房挂牌套数40.1万套,周环比升0.3%,深圳升1.2%,北京升0.8%,上海升0.2%,广州升1.1%,成都降0.2%,重庆降6.8%。

    本周动态:国家统计局公布2018年1-4月全国房地产开发投资和销售情况。平安观点:投资增速维持高位,预计将逐步回落。2018年1-4月房地产投资同比增10.3%,增速比前3月下降0.1个百分点,4月单月投资同比增长10.2%。投资增速维持高位主要受土地购置费滞后支付影响,一季度土地购置费同比增长67.8%,剔除土购费后一季度地产投资同比下降0.7%。预计2018年投资同比增长5%左右。单月销售增速转负,三四线增速回落。1-4月商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长9%,较一季度分别回落2.3个和1.4个百分点;其中4月单月销售面积同比下降4.2%,远低于百强房企同期增速(28%),低于市场预期,单月销售额同比增长5.7%。单月销售额与销售面积增速出现背离或意味着低均价的三四线增速回落。展望全年,供给量上升带动一二线增长,三四线尽管棚改托底、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将缓慢回落,维持2018年销售面积同比小幅下降的判断。

    风险提示:1)目前按揭利率连续16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。