住宅周报第459期:北京新政催生资源重估,持续看好一线回暖

本报告导读:

    8年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。

    一手房销量:1)环比:整体环比上升9%,其中一线下降14%,二线上升3%,三线上升22%。2)同比:整体同比降14%,其中一线下降20%,二线下降28%,三线下降0.2%。3)本周与2017年全年周均比:整体降33%,其中一线降14%,二线降41%,三线降31%。4)二手房销量:本周环比上升32.3%,同比降6.2%。 库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比下降1.0%,同比升6.5%。去化时间:16个城市新房去化时间15.9 个月。2018年PE主流公司9.3倍,RNAV26.8%折价。

    本周观点:北京新政催生资源重估,持续看好一线回暖。1)事件:北京住建委发布《加强限价房项目销售管理的通知(征求意见稿)》,规定限价/市场评估价低于85%的由保障房中心进行回购,转变为共有产权房;2)2017年升级的共有产权房,和定价限制的限价商品房都有出台的历史必要性,限价商品房没有限制购买条件,因此有了摇号这种通过概率解决的方式,进而引发寻租;限价商品房对于购房者的资质没有要求,按照北京去年出让的地块大量的地块限制的售价都低于周边房价,因此,最终变成了抽签来完成住房的供给;3)如果没有其他商品房用地供给,则可能会面临可上市交易商品房减少的压力,同时新拿地的开发商经营压力会加大;4)由于其他城市没有共有产权房,因此是否推广难以预期,仅此政策来看,利好存量项目,北京存量资源变得更加稀缺,继续推荐以华夏幸福、保利地产、新城控股、万科A为首的成长性公司,同时,北京市场资源将变得更加稀缺,其他一线城市也同时,在当前明确回暖的背景下,推荐招商蛇口、首开股份等公司。

    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城。

    风险提示:需求端复苏不及预期。