房地产行业:单月销售同比下滑,新开工增速大幅收窄

单月销售同比出现下滑,三四线超预期回落或是主因

    根据统计局数据,18年1-4月全国商品房销售面积同比增长1.3%,增速回落2.3个百分点,其中4月单月销售同比回落4.1%,自去年10月以来同比再次下滑,三四线增速超预期回落或是主因。我们认为18年各城市销售将结构性分化,在购房成本抬升的背景下,三四线热度将逐步下行,而重点城市政策存在结构性存在改善空间,尤其伴随着下半年供货能力的进一步释放,重点城市销售增速将底部改善。

    土地购置面积增速创近期新低,房企拿地趋于理性

    根据统计局数据,18年1-4月土地购置面积同比下滑2.1%,单月同比下滑7.8%,增速为16年四季度以来新低。土地成交价款累计同比增长13.6%,单月同比小幅增长1.5%,增速显著回落。而根据中指院数据,1-4月300城市土地成交面积同比增长32.1%,出让金同比增长36.5%。

    新开工增速大幅收窄,投资增速微幅回落

    根据统计局数据,18年1-4月新开工同比增长7.3%,增速收窄2.3个百分点,单月同比增长2.9%,大幅收窄15个百分点,成交端热度回落逐步对新开工意愿形成压制,尤其需要关注下半年新开工压力,当然,低库存的背景下,全年新开工数据也难以出现大幅回落。投资方面,1-4月房地产开发投资同比增长10.3%,增速回落0.1个百分点,单月同比增长10.2%。投资增速下行依旧刚性,地价上涨以及施工投资的边际改善是主因,但需要关注房企资金承压对投资端的负面影响。

    房企到位资金单月首次下滑,资金面依旧偏紧

    根据统计局数据,18年1-4月,房企到位资金同比增长2.1%,增速下降1.0个百分点,单月同比则下滑1.2%,为16年3月以来的首次下滑。其中,国内贷款累计同比下滑1.6%,为2年来同比首次下滑;个人按揭贷款则同比下降6.7%,单月同比下滑6.4%。目前,房企资金面处于偏紧状态,融资成本的上行会压制利润率水平。但是,我们认为资金面是否顺畅更为重要,好在本轮小周期低库存背景使得存货流动性风险相对较小,存货的变现顺畅度具备一定保障,从这个角度来看,目前房企经营环境是要优于前两轮小周期下行阶段。板块投资方面,我们维持前期观点,重点城市销售增速底部改善将使得板块具备系统性投资机会,同时集中度提升的中期逻辑下,个股也存在alpha机会,继续推荐低估值的一二线龙头。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大。