招商蛇口:漳州项目落地,蛇口模式复制
“前港-中区-后城”模式再复制,维持“买入”评级
2018年5月6日公司与招商局集团、招商局香港签署协议,拟以现金收购二者合计持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权,交易对价85.5亿元。交易完成后公司将成为招商漳州控股股东,揽获优质土储约780万方。公司蛇口模式再下一城,非市场化拿地优势持续显现,维持“买入”评级。
一级开发揽储1.17万亩,非市场化拿地优势持续扩大
招商局漳州成立于1992年,主营一级开发、园区开发运营、市政工程等。2017年末招商漳州在手一级开发项目储备约1.17万亩,包括第一例获国务院批准的经营性人工岛-双鱼岛。根据区域规划,1.17万亩中1285亩规划为住宅用地,约1434亩为商业用地,工业、港航物流、市政配套规划面积分别为1672、3749、3522亩。其中双鱼岛商业、港航地块可二级联动开发,其余地块一级开发后可获得收储收益。此次交易是公司继整合武钢、昆钢、中外运等优质资源之后再次揽储约780万平米,非市场拿地优势持续显现。
战略布局海西板块,产业导入和联动开发优势明显
漳州开发区基础设施配套日益完善,已全面融入南联北拓国家高速路网。开发区港口工业区为深水港,靠近国际主航道,以仓储物流为主,兼有临港工业,符合公司“前港-中区-后城”的开发基础。公司表示将加快招商引资,加速招商漳州工业、港航物流规划用地的去化速度,推动漳州开发区整体转型升级,未来产业导入和联动优势明显。此外招商漳州作为公司海西板块的扩张据点,预期进一步受益于区域发展红利,与公司在厦门、漳州的现有布局形成战略协同。
Q2预期进入正常推盘节奏,销售高增长态势有望延续
4月10日公司公告(【CMSK】2018-035)显示,2018年Q1累计实现签约销售面积148.85万平方米,同比增加8.43%,实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,在去年较高的同比基数上依然实现持续增长。公司2017年报披露2018销售目标1500亿元,2017业绩发布会表示全年预计可售货值2660亿元。我们认为随着优质货值的进一步扩充,以及Q2进入正常推盘节奏,保守去化率(56%)假设下全年销售规模有望延续30%以上的高增长态势。
持续看好高资源+高激励的兑现空间,维持盈利预测和“买入”评级
在市场集中度提升的行业格局下,公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步奠定公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段,管理效率和周转速度有望同步提升。维持2018、2019EPS2.09、2.72元的盈利预测,可比公司2018年PE均值10倍,考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚、央企背景优势,给予公司2018年14-15倍PE估值,目标价29.26-31.35元(前值31.4-33.4元),维持“买入”评级。
风险提示:深圳土储确权进度难以预测;一二线房地产市场持续低迷。