房地产行业:二手房环升超六成、土地成交量缩价跌

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:黄守宏 日期:2018-05-15

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.0892,较上周上升84.23%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率2.01%,较上周收益率提升2.15pct,相对其他板块处于中上水平。当前地产板块风险溢价4.08%高于动态均值2.56%,且上穿均值+SD 线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态,短期仍具有一定空间。

    一手房成交环升16.07%:全国41城一手房成交面积413.26万方,同比下降33.40%,环比上升16.07%,累计同比下降34.93%;其中一线4城成交面积47.24万方,同比下降16.89%,环比下降6.63%,累计同比下降31.66%;二线19城成交面积201.11万方,同比下降50.13%,环比上升14.32%,累计同比下降47.18%;三线18城成交面积164.91万方,同比上升2.80%,环比上升27.31%,累计同比下降3.89%。

    二手房成交环升68.12%:全国15城二手房成交面积180.84万方,同比下降2.67%,环比上升68.12%,累计同比下降43.49%;其中,一线2城成交面积44.97万方,同比上升22.51%,环比上升40.15%,累计同比下降43.71%;二线9城成交面积121.52万方,同比下降8.88%,环比上升83.47%,累计同比下降21.98%;三线4城成交面积14.35万方,同比下降8.79%,环比上升55.25%,累计同比下降18.75%。

    可售库存环降0.51%,去化周期略减0.09周:1)全国15城可售库存套数同比下降10.19%,环比下降0.51%;其中一线4城同比下降5.31%,环比下降0.91%;二线8城同比下降14.84%,环比下降0.58%;三线3城同比下降5.52%,环比上升1.63%。2)全国15城可售库存去化周期31.63周,较上周减少0.09周;其中一线4城去化周期33.99周,较上周减少0.35周;二线8城去化周期30.43周,较上周增加0.37周;三线3城去化周期28.72周,较上周减少1.29周。

    土地供应、成交量缩价跌:1)100大中城市供应规划建筑面积1172.75万平米,累计同比+23.42%,相对过去四周变化幅度为-51.22%;100大中城市挂牌均价1980元/平米,同比-6.43%,环比-4.44%。2)100大中城市成交总建面1694.64万平米,累计同比+3.52%,相对过去四周变化幅度为-20.26%;100大中城市成交总价218.50亿元,累计同比+4.50%,相对过去四周变化幅度为-61.36%;100大中城市成交楼面价1289元/平米,同比-58.19%,环比-58.78%。3)100大中城市土地溢价率19.92%,其中一、

    二、三线城市土地溢价率分别为0%、10.78%、24.45%。

    政策方面:a)上周四部委表示防控高铁新城单纯房地产化倾向;财政部发布《关于做好2018年地方政府债券发行工作的意见》,对地方政府债券发行提出一系列新规,包括增加地方政府债券期限结构;住建部、财政部等四部门联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,明确提出要规范改进住房公积金提取政策,重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公积金用于炒房投机。b)城市政策方面,上周海南文昌出台人才新政,一类人才最高可发放50万安居补贴;合肥正制定落户实施细则,涉及住房保障、房款落户限制后购房等;限价方面,长春商品房实际成交价不得高于预售申报价。政策松紧分化仍在延续。

    投资建议:我们认为目前行业融资能力变量正对行业集中度做新一轮的筛选,未来行业或将进一步向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢;另外从我们跟踪的风险溢价指标来看,当前板块处于相对低估且高溢价的状态,随着未来外部环境不确定性事件预期的逐步消化,我们认为板块或有阶段性机会;建议关注万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、荣盛发展等;轻资产运营模式如光大嘉宝等。

    风险提示:政策超预期、市场不及预期。

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