中洲控股:业绩释放,激励并行

公司发布2017年年报和2018年一季报,2017年实现营业收入86.54亿元,归母净利润6.15亿元,分别同比增长6.63%和136.2%,EPS0.93元;2018年一季度营业收入15.23亿元,归母净利润2.66亿元,分别同比增长39%和929.8%。

    销售遍地开花,业绩持续释放:2017年公司业绩大幅增长的原因在于:1、去年低基数,而今年结算量价齐升,毛利率较2016年提升约7个百分点至36.28%;2、报告期内因出售联营公司部分股权投资收益、联营公司权益法核算的投资收益同比增长2689.72%。随着二季度公司成都锦城湖岸一期项目、青岛半岛城邦一期洋房别墅项目的竣工交付,加上一季度惠州天御花园C2项目的竣工入伙,上半年公司净利润有望增长220%-270%。2017年公司实现销售额144.91亿元,同比增长37%。销售主要由成都、惠州、上海、青岛四城贡献。2018年公司提出销售目标167亿元,较2017年实际销售金额增长15%。

    补货力度加大,资金压力提升:2017年公司明显加大拿地力度,首进重庆和佛山,新增计容面积163.84万平,同比增长218%。除公开市场招拍挂外,公司充分享受集团大股东资源优势,通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产,如深圳上沙项目和宝城26区二期项目。我们认为,集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源,公司在这方面资源潜力的提升值得期待。由于公司2017年加大项目投资力度,净负债率和短债压力亦随之大幅增加。随着公司22亿中票发行获准注册,未来在为扩张带来资金保障的同时,将有利于优化公司债务结构。

    探索“房地产+金融”模式,股权激励与项目跟投齐头并进:公司继续探索“房地产+金融”业务模式,参与发起设立房地产基金中保盈科和西藏松轩,并已在项目获取上取得实质进展。激励机制方面,公司2018年3月公告股权激励计划草案,激励股份数约占公司股本总额的3.01%。此外,目前已有7个项目实行跟投。随着公司激励机制的逐步完善,有助于实现管理层和员工与公司利益的绑定,助推公司业绩提升。

    盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产调控政策延续、结算速度不及预期。