招商蛇口:港区城联动,蛇口模式正值朝阳

招商局旗下旗舰企业,资源禀赋凸显

    招商局蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015年12月,招商蛇口吸收合并招商地产重组上市,之后公司营业收入和净利润均保持高速增长。近年来,集团内资源整合动作频频,加强了对内的资源互补。凭借母公司雄厚的综合实力,招商蛇口在行业竞争中优势显著。

    前港-中区-后城,协同优势逐步显现

    公司主营业务为社区开发、邮轮产业建设、园区建设。邮轮与园区业务板块尚在建设初期,2017年公司邮轮产业建设业务板块实现收入5.95亿元,同比增长75.05%,成为公司增长最快业务。园区板块积极拓展“蛇口模式”,实现营业收入58.14亿元。社区开发板块实现营业收入690亿元,在公司主营业务收入中占比最大。公司主打“前港-中区-后城”的发展模式,通过三大业务的有机融合,实现协同发展。

    低成本+优土储+跟投千亿之上再谋扩张

    2017年公司商品房销售额为1127.79亿元,位列百强房企第14位。2018年公司销售目标为1500亿元,考虑到公司2018年可售货值达2660亿元,去化率只要保持在56%即可顺利完成目标。公司近年来一直保持较强的拿地力度和较高的拿地质量,截至2017年年末公司土地储备面积超过2300万方,长三角、珠三角和京津冀三大城市群占据总量的59%,土储较为优质。从成本来看,近年来融资利率不断走高的大环境下,2017年公司平均融资成本为4.8%,显著低于行业水平。此外,公司2017年正式实施项目跟投制度,进一步保证了公司的规模扩张。

    首次覆盖给予“增持”评级

    首次覆盖予以“增持”评级。我们预计2018-2020年公司主营业务收入分别为912.14、1102.19和1342.58亿元,净利润有望达到145.65、177.43和213.88亿元,EPS分别为1.84、2.24和2.71元/股,对应PE分别为10.06、8.25和6.85倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。

    风险提示:房地产销售不及预期风险;多元化发展不及预期等。