招商蛇口:收购招商漳州再落一子,产城联动业绩高增

招商蛇口(001979.CH/人民币22.56,买入)以85.53亿收购招商漳州78%股权元,成为其控股股东,并获取土地面积11,662亩,包含双鱼岛3,376亩。彰显其非市场化拿地能力,成本优势明显,住宅用地平均楼面价不到8,000元/平米,再度复制“前港-中区-后城”的协同开发模式,分享漳厦同城政策红利。考虑到公司可售货值充足优质且周转较快,18年销售及业绩有望超预期。我们维持近期报告《资源优质推动增长,产城联动生态融合》观点,预计公司2018-20年EPS分别为1.96/2.56/3.33元,重申买入评级。

    事件。

    1.5月8日,招商蛇口发布公告称,将以自有及自筹资金85.53亿元收购招商漳州78%股权,其中招商局集团和招商香港分别持有48%、持有30%股权;交易完成后,招商蛇口成为招商漳州控股股东,并获得一级土地开发面积11,662亩,其中包含双鱼岛3,376亩,第一例获国务院批准经营性人工岛项目。2.5月10日,公司发布4月经营数据:2018年4月,公司实现签约销售面积61.36万平方米,同比增加18.82%;签约销售金额103.96亿元,同比增加32.77%。2018年1-4月,公司累计实现签约销售面积210.21万平方米,同比增加11.27%;签约销售金额417.04亿元,同比增加21.44%。

    点评。

    1、彰显非市场化拿地能力,成本优势助力利润提升。本次交易扩充土地面积约777.5万方,包含第一例获批的经营性人工岛屿-双鱼岛225万方,按照85.53亿元交易对价计算,平均拿地成本不到1,500元/平米。总土储中,住宅用地150万方,其中双鱼岛120万方,不考虑商业及工业用地的情况下,住宅用地楼面价不到8,000元/平米,与周边地价(角美12,000元/平米)相比有较大成本优势。2017年以来,公司依靠龙头国企优势,先后与昆钢、武钢、东风房地产、浙江农发集团等合作,凸显资源整合及非市场化拿地能力。

    2、“前港-中区-后城”模式复制,分享漳厦同城政策红利。漳州开发区内的港口工业区为深水港,靠近国际主航道,以仓储物流为主,兼有部分环境友好型、科技含量高的临港工业,能够充分发挥辐射带动作用。公司在此布局将进一步促进社区与园区开发运营的协同效应,深入践行“前港-中区-后城”的开发模式,提前锁定海西板块进一步发展红利。漳州开发区与厦门岛隔海相望,厦漳跨海大桥与厦漳铁路环线(在建)联通双城,随着交通及基础设施的完善,预计与厦门房价差异将逐渐收窄,分享厦门经济辐射及漳厦同城发展战略所带来的红利。

    3、销售持续高增锁定成长,业绩有望再超预期。公司18年一季度盈利55-57亿元,同比增长159%-169%;1-4月销售金额417亿元,同比增长21.4%;销售面积210.2万方,同比增长11.3%。考虑到公司18年可售货值充足达2,500-3,000亿元,项目储备优质且负债率较低,在高周转模式的推动下,销售有望再创新高。我们维持近期报告《资源优质推动增长,产城联动生态融合》观点,预计公司2018-20年EPS分别为1.96/2.56/3.33元,重申买入评级。