万科A:一季度业绩靓丽,销售市占率进一步提升

收入、净利润大增,业绩锁定度较高

    一季度营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长181.24%。截止一季度末,公司合同负债4793.6亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据一季报,公司合并报表范围内尚有3,563.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额增至4,944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。

    毛利率维持高位,会计政策变更利好业绩

    公司一季度毛利率及净利率分别为34.17%及5.77%,较去年同期分别增加4.37及-0.2个百分点,毛利率维持高位。根据公告,按照财政部修订后的会计准则要求,公司从2018年起执行新的收入准则及金融工具准则。执行五项新会计准则将使得公司需调整2018年期初留存收益和其他综合收益,2018年期初留存收益增加亿元,少数股东权益增加4.94亿元,其他综合收益减少189.61万元。本次执行后公司期初留存收益增加占2017年归母净利润280.52亿元的比值为9.3%,由于公司全款客户占比不小,执行新的收入准则预计可在一定程度上提升业绩。

    市占率进一步提升,坚持审慎投资,新开工稳步增长,租赁住宅升级为核心业务

    公司一季度实现合同销售面积1,048.2万平方米,根据统计局数据,18年一季度全国商品房销售面积30088万方,万科市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。根据一季报,18年Q1公司新增加开发项目总规划建面约943.5万方,截至一季度末,公司总土储建面约为1.4亿方;18年Q1实现新开工面积1,129.9万方,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%。根据一季报,公司已将租赁住宅确定为核心业务,践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各项业务规划的升级与落地,实现有质量的发展。

    投资建议

    公司一季度市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。由于一季度是传统销售及结算淡季,预计二季度公司销售及业绩增长将提速。公司践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各业务规划的升级落地,实现有质量的发展。公司作为地产行业财务健康、投资稳健、管理卓越的龙头,未来市占率预计持续提高,我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为8.4X、6.6X及5.3X,6个月目标价42.64元,维持“买入”评级。

    风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期。