万科A对公司4月销售数据的点评:持币待拿地,销售渐探底

事件:

    1-4月份,公司累计实现销售面积1305.8万方,同比增长2.2%;累计实现销售金额1961.5亿元,同比增长2.1%。公司累计实现拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%。

    评论:

    累计销售同比增速处于下行通道。公司累计销售增速逐渐下行,公司单月销售面积自3月开始同比下降。4月实现销售面积257.6万方,同比下降11.1%;销售金额418.9亿元,与去年同期持平,主要原因在于产品销售结构,单位销售均价在提升。当前全国整体销售处于下行通道,由于去年3月份后一二线城市开始进入到调控最严的时期,预计公司在今年二季度销售会有所好转。

    销售均价逐渐抬升。公司实现累计销售均价15021元/平方米,单月销售均价16262元/平方米,同比增长12.5%,环比增长16.7%。4月公司销售均价出现大幅提升,主要是公司销售结构的调整,售价较高的项目和区域逐渐推出,预计二季度还将持续。

    拿地力度在逐渐回升。公司累计实现拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%;拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地均价5278元/平方米;权益比例64.4%。公司在拿地力度上较年初逐渐好转,但是跟去年同期相比依然略低。从拿地金额/销售金额看,前4月累计为17.9%。截止4月底,公司土地储备约8370万方,去化周期约2~3年,库存处于较低水平。

    维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。

    风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。