华夏幸福:业绩靓丽,成长延续

业绩持续高增长,毛利率处于高位:期内实现营收94.8亿,同比增长21.5%,净利润22.9亿,同比增长30.3%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比小幅下降2.4个百分点至60%,相比2017年全年毛利率上升12.1个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大于结算收入,预收款较年初增长7.7%至1426.2亿元,奠定业绩高增长基础。

    销售平稳增长,异地区域靓丽:一季度公司实现销售额451.0亿元,同比增长10.2%,销售面积345.2万平,同比增长42.9%,已完成全年2100亿销售目标的21.5%。剔除园区回款后销售额359.3亿,同比增长4.2%。其中京津冀区域实行销售面积152.1万平,占比44.1%;同时异地项目表现靓丽,环郑州和环南京区域销售分别达59.9万平和85万平,合计占比达42%。因销售区域和产品结构变化,公司一季度均价10411元/平米,较2017年全年均价下降19.2%。

    拿地略谨慎,产业园区持续扩张。公司一季度新增建面116万平,总地价26.4亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的7.4%,较2017年(21%)下降13.6个百分点。平均楼面地价2282元/平米,较2017年均价下降1.6%,仅为同期销售均价的21.9%。考虑公司拿地到销售周期仅5-6个月,可根据市场交易情况快速补充货值。公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制,中标六安、北戴河区、咸阳等多个产业新城PPP项目。

    财务状况整体稳健,短期偿债压力较小。期末在手现金480亿,为一年到期长短期负债的199%,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为79.3%和43.4%,较期初上升31.1个和下降2.5个百分点。公司产业新城模式对资金需求较大,前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金,一季度经营性现金净流出96.0亿。

    维持“强烈推荐”评级。维持原有盈利预测,预计公司2018-2019年盈利预测EPS分别为3.93元和5.12元,当前股价对应PE分别为7.4倍和5.7倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展、雄安新区和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:1)公司产业新城模式对资金需求较大,前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金,目前市场融资环境偏紧,或影响公司产业新城拓展进度;2)作为扎根京津冀的全国性房企,目前环京区域依旧维持严调控政策,公司销售及回款或存在恶化风险;3)公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特征,产业园区开发进度存在低于预期风险。