关于推进住房租赁资产证券化的政策点评:证券化风起,双轨制深化

本期投资提示:

    事件:中国证监会、住房城乡建设部发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知。

    4月25日晚中国证监会联合住建部发布通知,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。此次通知是2017年7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》又一重大政策,对于助推我国住房租赁市场发展、多渠道住房供给体系建立、金融与地产良性循环有重大意义。

    明确开展条件,直接利好万科、保利等龙头开发商所持有的重资产住房租赁物业。通知明确指出了发行住房租赁资产证券化的必要条件:物业建成且权属清晰,租赁备案手续齐全;

    产生稳定现金流;公司运营管理能力强。从以上要求看,以重资产模式直接持有的住房租赁物业更加适配,而一二线核心城市住房出租率较高、现金流更稳健,上市开发商、大型房产中介商相对综合实力更强。由此我们认为,此次通知将直接利好万科、保利等龙头地产开发商,通过将所持有的一二线城市优质住房租赁物业证券化,带动资金加速回流、实现租赁住房板块的快速开发及规模化。

    优先支持大中城市、雄安新区及集体建设用地试点城市项目,地产双轨制逐步深化。通知提出要优先支持大中城市、雄安新区等区域开展试点,其核心在于“地产双轨制”,即在人口持续流入、租赁群体活跃的大中型城市大力发展租赁住房,结合“因城施策”实现租售并举。通知同样提出,优先支持利用集体建设用地建设租赁住房试点城市(共13城)开展试点,意在加强多渠道住房供给;根据申万宏源地产统计,北京上海等13城18年利用试点面积将超千万方,由此带动地产投资上扬,详见我们2018年3月26日发布的《双轨制下的地产投资新逻辑——租赁市场建设与棚户区改造双轨并行》。

    完善、简化工作程序,允许租赁用地住房借助SPV 开展证券化。通知指出,要从证券交易场所的审核与评估、住房管理部门的验收预备案等多个关键环节优化程序,研究设立绿色通道,提高审核效率,这对于住房租赁企业缩短项目运营周期、提升经营效率意义重大。

    通知提出,允许把租赁住房用地上建设的房屋借助SPV 开展证券化,此项政策主要利好持有自持用地的万科等龙头开发商、及获取大量租赁用地的中华企业等地方性国企。我们预计全国性龙头、地方性国企将持续在热点城市租赁市场发展中起到核心作用,从拿地—资金两大端口获得优先政策支持。

    加强监督管理,建立健全合规风控体系,合理评估住房租赁资产价值。通知指出,应以收益法作为住房租赁物业最主要的评估方法,并在资产支持证券存续期间应多次进行再评估。此条细则重申了住房不炒的大方针,防范了以市价法衡量租赁物业带来的潜在泡沫风险,对于房地产价值体系的重估有重大指导意义。我们认为未来住房租赁行业将回归租金本质,二线城市租金回报率相对较高、租赁用地及集体建设用地租赁房成本较低,此类租赁住房都将更加受到政策及投资者青睐。

    投资建议:此次政策支持将进一步加速规模化租房企业发展,缩短资金回收周期,促进热点城市租赁市场发展,深化地产双轨制格局。龙头国企具备低融资成本以及政策支持,在资产证券化的浪潮中将具有更明显的优势,建议关注:保利地产、招商蛇口、万科A。同时建议关注长租公寓运营商世联行,A 股地产基金标的光大嘉宝。