万科A:已售未结金额是营收2倍,业绩确定性进一步增强

公司2018年一季度收入同比大幅增长,利润增长较快,符合预期。报告期内公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;实现归母净利润约8.9亿元,同比增长28.7%。收入和利润的增长受益于两大因素:1、盈利能力处于高位。2018年一季度公司毛利率达到34.2%,较去年同期提高了4.4个百分点,与2017年全年基本持平;2、结算规模增加,面积增长15.4%。此外,由于联营、合营公司的项目结算较少,且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值,体现为投资亏损;并且由于融资规模上升,一季度利息支出增加导致财务费用同比大幅度增加181.2%,因此公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。

    一季度销售微增,已售未结资源进一步丰厚。2018年一季度公司实现销售金额1542.6亿,同比增长2.7%,一季度销售面积1048.3万方,同比上升6.1%.受高基数影响且3月推盘量小幅低于去年同期,公司整体销售增速放缓。预计二季度随着推盘力度上行,销售增速会有改善。2018Q1公司已售未结资源增至3563.6万平方米,合同金额增至4944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性进一步增强。

    合作开发模式进一步深化,开竣工节奏与2017年基本一致。一季度公司增加开发项目49个(61.9%的项目是合作获取),总规划建筑面积约943.5万平方米,同比增长23.4%,权益比例45.6%,较2017Q1下降了20个百分点,合作开发、小股操盘模式进一步深化。公司规划中项目总建筑面积约6223.1万平方米,权益比例60.9%。公司2018Q1实现新开工面积1129.9万平方米,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%(2017年同期为31.4%);实现竣工面积154.5万平方米,同比增长24.3%,占全年竣工计划比例为5.9%(2017年同期为5.1%)。开竣工节奏与2017年同期基本一致。

    现金流稳健,杠杆率降低,费用率控制较好。公司2018Q1在手货币资金947.8亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.9倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司有息负债占总资产的比例为15.8%,较2017年底下降0.6个百分点;且有息负债中,74.7%为长期负债,负债结构健康。公司一季度费用率14.7%,较2017年同期减少0.7个百分点,除财务费用率有所增加外(1.4个百分点),其余均低于2017年,预计全年将继续回落。

    维持盈利预测,维持增持评级。公司作为行业集中度提升过程中最为受益的龙头房企之一,穿越周期能力强。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性居于行业前列。各项新业务蓬勃发展,均是行业龙头。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润356.1/437.4/523.1亿元,同比增速26.9%/22.8%/19.6%,对应EPS分别为3.23/3.96/4.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为9.3X/7.6X/6.4X。