阳光城:“三升一降”见成效、内外兼修促发展
事件:公司发布2017年年度报告,2017年公司实现营业收入331.6亿元,同比增长69.22%;实现归母净利20.6亿元,同比增长67.63%;基本每股收益约为0.51元/股,同比增长70%。
业绩符合预期,可结算资源充足
公司此前业绩预告归母净利润为20-25亿元,年报披露业绩为20.6亿元,符合市场预期。公司营业收入和归母净利润大幅增长,主要原因为公司重点项目在2017年陆续进入结算期,2017年公司结算面积241万平米,同比增长66%,结算金额327亿元,同比增长69%,结算均价13565元/平米,同比增长1.75%。其中福州阳光凡尔赛宫、上海阳光城滨江悦、杭州望澜府、武汉十里新城等重点项目结算金额均超过20亿。公司可结算资源充足,截止到2017年底,公司账面预收账款401.51亿元,同比增长125.2%,预收款/营业收入1.2倍,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。
推进“三升一降”精细化管控成本,推跟投激励员工积极性
公司新任管理层到任后,大力推进“三升一降”(提升规模、速度、品质,降低成本)战略。在合约管理方面,建立全过程目标成本管理机制,实施锋刃计划。2017年9-10月,公司成功收购了南港建工及福建森泰然园林等施工设计公司,并进行集中采购,提高产品标准化率,,以进一步节约资源、进一步降低成本。并通过加强前策支持工作、压缩工期以提升开发速度,形成“人等地,地等钱,钱催人”的良性循环机制。
公司积极学习优秀企业跟投机制,于17年初推出了“双赢机制”,运行一年后已覆盖公司原有部分项目和全部新投项目39个,不仅公司获得了稳定收益,管理也得到有效改善,员工也获得了良好收益。我们认为,在跟投制度的激励下,公司精细化管理战略有望得到更好的落实,运营成本有望进一步下降,利润率仍有较大提升空间。
销售爆发式增长,回款率上升,经营现金流五年来首次回正
根据克而瑞数据,2017年公司实现销售收入915亿元,排名全国第19位,同比增长87.9%;实现销售面积659万平方米,同比增长86.7%;销售均价13882元/平方米,较16年提高0.61%。公司17年累计回款金额626亿元,回款率提升至63%,较16年增加9个百分点,良好的销售回款使得公司的现金流状况极大改善,经营活动产生的现金流量净额88.19亿元,近五年首次回正。
货值近5000亿,拿地积极,加大三四线城市布局力度
公司坚定实施“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点(如西安、长沙))的区域布局。截至2017年末,公司土地储备计容建面总计3,796万平方米,货值约达4,911亿元,足以支撑公司未来三年的开发需要。土储平均楼面地价3644元/平米,楼面地价/销售均价仅26%。充足的优质土地储备为公司规模和利润率的提升奠定了坚实的基础。
2017年公司拿地扩张积极,共计获得120个项目,计容面积2,021.6万平米,同比大幅增长106.8%,拿地总金额986.5亿元,同比大幅增长251%,拿地金额/销售金额达108%。随着朱荣斌、吴建斌的到来,公司明显加强了在三四线城市的布局。特别是在招拍挂市场,17年公司在三四线城市的拿地金额占到总金额的63%。我们认为,在目前核心一二线城市限购、限贷、限价、限售、限签等调控政策较为严厉的背景下,布局核心城市周边三四线城市有利于分散风险,在保证利润的同时加快周转,以实现规模的快速扩张。
多元化融资齐头并进,降低负债率和融资成本为战略目标
公司新任管理层到位之后,将控制负债率和融资成本作为战略目标,优化了公司财务结构。截止到17年底,公司净负债率水平为252%,较16年底下降5个百分点。17年公司整体平均融资成本7.08%,比16年同期下降1.34个百分点。从期限结构上看货币资金对一年内到期债务覆盖倍数达到1.13倍,流动性十分充裕。
投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,新任管理层积极推进的精细化管理控制成本和跟投等机制,有望进一步提升公司的运营效率和利润率,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;根据公司最新年报数据和经营计划,我们调整2018-2019年净利润由32.8亿、44.1亿至31.1亿、45.8亿,预测2020年净利润为64.1亿,调整18-19年EPS由0.81、1.09元至0.77、1.13元,20年EPS1.58元,对应PE为9.5X、6.5X和4.6X,维持“买入”评级,六个月目标价12.41元。
风险提示:房地产调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期。