房地产行业2018年一季报业绩前瞻:集中度持续提升,业绩确定性处于近四年最高点

板块业绩增长、盈利能力稳中向好依然是2018年大主线。受益于2015-2017年的房市火爆,市场主要房企的销售均处在量价齐升的阶段,2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛。从28家发布2018年一季度业绩预告的房企来看,11家预增,6家扭亏,首亏、续亏或预减的有11家,均为转型或者地方的中小型房企。当然由于房企主要销售和结算集中在三四季度,一季度的业绩往往占全年业绩比重较小。而从2017年年报预告来看,在82家发布业绩预告的房企中,业绩预增或略增的有49家。根据已经发布年报的房企,板块整体毛利率28.9%,较2016年上行7.1pct。整体roe11.0%,较2016年增加了1.5pct。

    行业集中度上升是长期逻辑,2017年拿地金额集中度大幅高于销售金额集中度。2018年1-2月全国商品房销售面积增速4.1%,销售额增速15.0%,销售韧性仍存。根据克尔瑞和中指数据,2018年1-3月top10房企销售增速为26.5%,继续超过行业。从集中度来看,2017年全国top10房企销售额占全国商品销售总额的24.1%,而拿地金额占比为47.6%。

    拿地金额集中度远高于销售金额集中度也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。

    板块业绩确定性强,2017预收款/2017年营收为117%,处于近四年历史最高位。总体来看,2014-201年行业预收款/营收连续攀升,已经发布2017年报的公司中,2017预收款/2017年营收为117%,提升了31.8pct。充足的业绩保障下,我们预计2018年房企业绩稳中向好大格局不变。

    我们预计房地产行业重点公司2017年报情况如下:

    1.增速在50%以上的公司有两家:招商蛇口(165%)、蓝光发展(50%)2.增速在30%-50%(含30%和50%)之间的公司有六家:阳光城(40%)、新城控股(40%)、华夏幸福(35%)、万科A(30%)、保利地产(30%)、荣盛发展(30%)3.增速在30%以下的公司有三家:滨江集团(25%)、金地集团(20%)、世茂股份(10%)4.业绩负增长的公司有两个:世联行、嘉凯城行业观点与投资建议:行业集中度提升、板块业绩确定性强依然是2018年房地产行业主要趋势。2018年房住不炒的政策基调不变,融资环境收紧叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度,预示着集中度会继续快速提升,利好龙头房企和部分货值充沛的二线房企。2018年开年以来部分二线城市放宽落户限制,长远看对房地产需求有支撑作用,二线城市销售边际改善值得关注。重点推荐:保利地产、招商蛇口、万科A;以及销售高增速、全国扩张的二线蓝筹:新城控股、阳光城、蓝光发展;2018年是长效机制落地年,租赁市场发展可期,推荐:光大嘉宝、世联行、滨江集团。