金地集团:结转节奏趋缓,表外贡献突出

2017业绩基本符合预期,维持“买入”评级 2017年公司实现营收376.6亿元,YoY-32.2%;归母净利68.4亿元,YoY+8.61%;扣非后归母净利53.0亿元,YoY-8.61%;非经常性损益中表内和表外投资性房地产公允价值变动收益分别达到7.8和16.7亿元,少数股东权益影响额-9.2亿元;总体业绩基本符合预期。维持公司2018、2019EPS 1.74、1.96元的盈利预测,给予2018年8-9倍PE估值,目标价13.9-15.7元(前值17.4-19.1元),维持“买入”评级。

    待结转资源丰厚,小股操盘模式下业绩预期继续呈现低营收、高利润 2017签约销售面积766.7万平,YoY+16.5%,签约销售金额1408.1亿元,YoY+39.9%,销售金额位居克而瑞全国榜单第12位,与2016持平。2017销售高增长带动销售商品、提供劳务收到的现金YoY+29.0%,年报数据显示报告期公司销售回款率超过90%。报告期末预收款项YoY+110.8%至579.5亿元,为当年营业总收入的1.54倍。公司2017表内项目结转节奏有所放缓,同时表外项目确认投资净收益YoY+103.4%至49.5亿元。小股操盘模式下,公司未来业绩预计继续呈现低营收、高利润的趋势。

    土地拓展方式多元,投资强度创近期新高 公司通过招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式2017全年获取94个项目,新增土储约1305万平,土地投资总额约1004亿元,71.3%的投资强度(土地投资/销售金额)创2011年以来新高。其中权益投资额约473亿元,一、二、三四线权益投资额占比23%:64%:13%,持续深耕一线和强二线城市。截至2017年末,公司土储总规模3770万平,权益土储1930万平,货值较为充裕。年报披露公司2018计划新开工面积和竣工面积分别同比增长40%和9%,不考虑结转的结构性影响,公司未来营收增速预期回升。 融资优势明显,杠杆空间充裕 报告期公司完成40亿元公司债、30.5亿元物业费ABS 、30亿元超短期融资券、15亿元中期票据及2亿美元债券的发行。2017年有息负债余额553.5亿元(银行借款47.9%、公开市场融资50.7%、其他1.4%),加权融资成本低至4.56%。扣除预收款后的资产负债率44.3%,净负债率43.8%,融资优势明显,杠杆空间充裕,有望继续把握行业集中度的提升。

    地产主业稳健,多元业务协同,维持盈利预测和“买入”评级 公司拟每10股派发现金红利5.3元,按照最新收盘价计算股息率4.8%。公司地产业务稳健,私募基金、金地物业、金地商置多元业务协同发展,维持2018、2019EPS 1.74、1.96元的盈利预测,参考TOP50上市房企2018平均PE 10倍,考虑公司历史估值较低,给予公司2018年8-9倍PE估值,目标价13.9-15.7元(前值17.4-19.1元),维持“买入”评级。

    风险提示:一二线城市限价管控趋严;股权占比较低,业绩稀释程度扩大。