华夏幸福:产业新城政企双赢、“异地复制”+“开放合作”双核驱动

事件:3月30日公司公布2017年年报,全年实现营业收入596.35亿元,比上一年增长10.80%;实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,比上一年增长35.26%。

    定位产业新城运营商: 1)相比传统地产开发商估值应获提升:产业综合运营商成长空间与毛利空间相比于传统开发商均具优势,公司17年产业发展服务毛利率92.25%,拉高公司整体毛利率至47.93%,同比去年提升14.9个百分点,不再受制于住宅地产业务毛利被土地端与调控侧两头压缩的瓶颈。理应获得更高估值。2)异地复制进程加速:公司以“园区+地产”联动,同时将开发运营经验快速复制至长三角、珠三角地区等承接一线城市产业转移及人口溢出的环一二线周边城市,非京津冀地区项目贡献占比进一步扩大,提升住宅销售应对调控风险的安全边际。

    销售略超预期、产品结构优化均价提升:公司17年销售额1522.12亿,实现26.5%涨幅,其中房地产业务销售额1201亿,同比增长19.4%。销售额增长主要由均价提升带动,得益于环京地区房价上涨,及伴随产业新城开发带来园区配套住宅价值提升双重效应,2017年房地产销售均价12592元/平,同比上涨19.3%。新增土储非京津冀地区拿地占比44%:据公告,2017年公司新增占地面积698万方,总拿地价305.11亿;其中非京津冀地区310.7万方占比为44%,储备结构更加优化。

    首次开放全面合作:业绩提升催化剂,产业新城异地扩张复制或超预期:公司此前一直坚持独立开发,首届产业新城合作伙伴大会于18年1月31日在京召开,会议致力于寻求合作伙伴、共同搭建合作平台、推进产业新城模式的异地复制与全面布局。1月25日-1月27日公司先后与东原集团、旭辉集团和阳光城3家同行签订战略合作协议,未来或将在拿地、开发等多层面开展合作,合作开发有利于公司提升运营能力、加快销售与周转速度。

    迎京津冀一体化、雄安新区及一带一路建设机遇,享三重利好:公司主要房地产开发及园区建设运营项目位于河北地区,且拥有大量土储及可通过一二级联动方式获取的潜在土地资源。雄安新区设立加速京津冀一体化进程,环渤海地区作为一带一路东部的起点,依靠产业园区的异地复制,积极布局长江沿岸地区。

    投资建议:调控下公司17年全年销售额依然实现涨幅26.5%;盈利能力维持高位,2017年毛利率47.93%;此外,公司拿地力度增加且结构更为优化,新增土储非京津冀地区拿地占比44%;我们看好公司作为产业新城与地产开发双龙头在京津冀提速、雄安建设等多政策红利支持下实现稳定且持续的业绩增长。预计公司18-20年实现归母净利润分别为117.97亿、150.10亿、196.67亿,EPS 分别为3.99、5.08、6.66元/股,对应PE 为8.26X、6.49X、4.96X,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月内目标价47.88元,对应18年12倍PE。

    风险提示:园区招商引资不及预期;落地签约投资额结转不及预期。