招商蛇口:简政放权激发公司活力,拿地与销售双双提速

业绩维持较高增速,符合预期。公司2017年实现营收754.5亿,同比增速18.7%;归母净利润122.2亿元,同比增速27.5%;扣非后归母净利润118.6亿元,同比增速32.7%;加权平均ROE20.3%,同比提高1.3pct。

    2018年销售目标1500亿,同比增速33%。公司2017年进入国内近50个城市,实现销售面积570万方,同比增速21%;销售金额1128亿元,同比增速53%;销售均价1.98万元/平米,同比增速26%。住宅去化率64.3%,2016年为57.8%。结算面积436万方,同比增速2%;结算金额689亿元,同比增速23%;结算均价1.58万元/平米,同比增速20.7%。预收账款550.6亿元,销售商品、提供劳务收到现金810.7亿元,回款与结算进度较快。

    2017年公司积极进取,加大多元化拿地力度。公司通过招拍挂、合作开发、兼并收购等方式获取土储建面1023万方(同比增速46%),权益比例58%(同比下降3pct),新增土储大多位于一二线城市与城市圈。公司成立了并购小组与央企资源整合小组,着重发力并购项目,2017年落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。截至2017年底,公司共计拥有约2300万方总土储,其中31%位于深圳,2018年可售货值约2650亿元,住宅占比73%。

    2018年是改革年,公司将进一步简政放权,激发员工积极性。2017年总部向各大区域下放权力,华东销售占比30%,首次超过深圳。2017年公司实施项目跟投制度,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元。2018年公司将进一步推进跟投计划2.0,扩大跟投范围。同时,公司将实现数字化运营,以提高规模扩大后的运营效率,下放投资决策权,精简总部职能。

    2018年公司将关注周转,提速增效适度扩大规模。公司坚持快周转,将严控商办比例20%以下、自持比例8%以下,同时把握结构性机会,加大兼并收购、片区开发。公司计划2018年在建面积2600万方(+33%),新开工1000万方(+21%),竣工600万方(31%),预计2018年公司已开工未竣工、已竣工未结算规模将达历史新高,可售与可结算资源充足。

    产业新城与长租公寓持续推进。公司在全国有十余个重点产业新城项目在推进中,于武汉、黄冈、通州台湖、深圳光明新区、苏州高新区、常熟、揭阳等地与政府、企业签约合作产业园区项目,利用招商局集团的资源优势与行业龙头共建产业生态圈。长租公寓板块,公司布局全国约60万平方,现有规模1.5万间,三年目标10万间。

    稳步加杠杆,融资成本处于低位。公司净负债率59.7%,同比增加40.5pct;有息负债率30.3%,同比增加24.1%,2018年计划控制在45%以内,仍具有加杠杆空间。公司综合融资成本4.8%,同比上升0.3pct,低于行业平均水平。

    上调盈利预测,维持增持评级。公司在管理层面下放权力到区域公司、实行跟投与股权激励等计划,有效提高了公司的运营效率、土地获取与销售提速,预计公司将利用央企资源优势提高收购项目的比例,可售项目与去化率大幅提高,有力支撑公司长期业绩增速。因此上调盈利预测,维持增持评级。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元(原预计2018-19年归母净利润分别为133.4/162.7亿元,同比增速分别为18.9%/22.0%,EPS分别为1.69/2.06元,2020年盈利预测为新增)。