蓝光发展:业绩略超预期,销售表现亮眼

业绩略超预期,销售表现亮眼

    报告期公司净利增速较快原因:1、成本管控能力不断强化,2017年公司销售管理费用率为3.8%,同比收窄1.8个百分点;2、毛利率小幅扩大、盈利能力稳步提升,2017年综合毛利率同比扩大0.07个百分点,其中住宅产品(营收占比76%)结算毛利率同比扩大5.3个百分点(主要系华中、华东地区结转项目毛利较高)。展望2018年,随着2016年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,我们预计公司毛利率将继续修复上行。

    销售方面,公司2017年实现销售额581.5亿元,销售面积609.3万平,同比增长93%、116%,超额完成2017年初500亿目标。据我们跟踪,公司2018年可售货值在1500-1800亿元,全年有望突破1000亿元销售大关。

    多元化方式积极拓展,财务结构持续优化

    根据公司公告,公司2017年累计投资土地超200亿元,新增货值约800多亿元,楼面均价在3351元/平左右,拿地成本控制较为理想。

    从拿地方式看,公司积极通过合作、股权收购等多元化方式拓展资源,根据2017年报,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比超过85%。

    从拿地区域来看,公司近年来加大了二线乃至强三线城市布局,2017年新增土储(按建面)中一线、二线、三线城市占比分别为0.79%、52.56%、46.75%,而2016年新增项目90%以上集中在二线城市财务方面,通过公司财务运作,杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为91.53%,较2016年底下降了30.65个百分点。融资成本方面,2017年公司积极拓宽融资渠道,优化债务结构,报告期公司成功发行30亿永续中票、购房尾款ABN13.9亿元、购房尾款ABS9亿元批文,融资成本也由2016年的9.06%降至2017年的7.19%。

    股权激励+跟投调动员工积极性,高增速业绩承诺彰显管理层信心。

    公司给予核心23位高管及业务骨干12804万份股票期权,占总股本6%;同时年中公布的“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园一致,高于万科、金地的10%。到位的激励机制,将有效调动全员积极性。另外,股权激励的行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,三年业绩复合增约55%(2017至2020年),彰显管理层对公司扩张的信心。

    盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年销售保持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业。公司土储丰富,积极进行全国布局,股权激励及“蓝色共享”员工事业合伙人计划进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为高速增长的持续性打下基础。我们预计18/19年EPS为1.05元、1.58元,对应PE倍数为9.47x、6.29x,维持“买入”评级。

    风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧等。