南山控股:开启物流地产新格局

类别:公司研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:陈慎,刘璐 日期:2018-04-03

南山控股发布2017年年报,实现营业收入66.02亿,同比增长32.4%,实现归母净利润6.4亿,同比增长21.8%,EPS0.34元。

    四季度集中结算,业绩稳步增长:公司营业收入如期恢复增长,主要是四季度销售项目步入集中结算,推动地产结算收入大幅增加38%。但因为山语海项目公司权益占比为51%,以致报告期内少数股东权益占比大幅提升,这也是业绩增速低于收入增速的原因。由于高毛利率的山语海项目大部分已经结算完毕,预计18年毛利率水平会出现一定程度的回调,加上“深基地”整合推升期间费用,预计18年业绩表现相对平稳。

    17年销售放缓,18年去化即将提速:17年销售额预计50-60亿,同比略有下降,因为报告期新推货源有限,以旧盘去化为主。18年公司将加快新项目入市力度,16年所获得的苏州项目将在今年步入销售阶段,同时,长沙岳麓项目也将加大推盘,此外,17年年底公司与无锡政府达成协议,合作开发锡东车联网小镇,这一项目区位成熟,也有望在今年贡献货值。总体而言,公司一改过去的佛系开发风格,开始向快周转靠近。

    积极扩储,布局物流产业地产:公司17年新获三块土地,总地价23.9亿,扩充建面37.2万方,公司一直积极参与各地土地市场的招拍挂,扩张需求强烈。车联网小镇项目和长丰国家级综合交通物流基地项目的扩张模式不仅能够降低扩张成本,同时通过政企合作、产城融合的路径能够最大化公司物流+地产双主业的协同效应。此外,远期的地产开发主力项目主要聚焦于集团在赤湾港片区所拥有的3.4平方公里土地。

    吸收合并深基地B获批,静待地产+物流双主业格局:吸收合并深基地B预案已获证监会无条件通过,重组不仅优化公司的财务结构及盈利能力,物流+地产双主业格局还将推动产业结构升级,充实公司土地储备和获取土地资源的实力。重组后的南山控股隐性资源丰厚,NAV达226亿,目前市值较之折价明显。

    投资评级以及盈利预测 预计18-19年EPS分别达0.36、0.41元,维持“买入”评级。

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