世联行:业务结构优化,业绩持续高增,受益租赁发展
事项:
3月30日晚,公司发布2017年年报,公告实现营业收入82.11亿元,同比增长30.97%;归母净利润10.04亿元,同比增长34.35%;每股收益0.49元,同比增长32.43%;
主要观点
1、营收同增31%,超行权目标,业绩同增34%,源于营业税下降 17年实现营业收入82.1亿元,同比+31.0%,超17年股权激励行权营收目标2.6%;实现归母净利润10.0亿元,同比+34.4%,业绩增速处于业绩预告中游,复合预期;每股收益0.49元,同比+32.4%;毛利率和净利率分别为26.5%和12.2%,分别-1.3pct和+0.3pct;三项费用率6.8%,同比-1.3pct。公司营收和净利润同比大增,并且净利润增速快于营收增速主要是因为:1)互联网+业务持续高增,营收同比+62%,且毛利率同比+3.3pct;2)下半年金融业务恢复增长,同比+195%,全年毛利率同比+8.3pct;3)营改增致公司营业税及附加下降5,361万元,占比业绩增长额21%;4)投资性收益同比+66%,净增3,050万元,占比业绩增长额12%,主要源于同创世联地产平衡二号基金投资收益;5)财务费用率下降1.8pct。
2、互联网+&金融业务势头强劲,传统代销表现稳健但占比进一步收缩
分业务来看,17年传统代销和经纪业务共实现营收38.2亿,同比+7.9%,占比总营收47%,同比-9.4pct,传统业务持续收缩。17年末公司未结算代理销售额2,987亿,同比+6.3%,对应代理销售收入22.7亿,相当于17年结算收入37.8亿元的60%;互联网+业务实现营收23.5亿,同比+61.8%,占比总营收29%,提升5.9pct,营收占比连续三年提升。从14年下半年开始运营,互联网+业务已完成186城布局(17年新增81城),其中25城进入市场份额Top3,互联网+业务为公司业务重要增长极;金融服务营收7.3亿,同比+62.3%,考虑到17年年末贷款余额攀升至49.5亿,同比+317.7%,金融业务未来业绩增长空间巨大。
3、长租公寓龙头,受益于顶层政策红利,有望实现超预期增长
公司前瞻性布局长租公寓,至17年年末已全国布局29城,签约已突破10万间,同比增长超400%,并顺利达到公司17年计划拓展目标。目前公司运营房间约3.5万间,平均出租率 81%,实现营收2.1亿,同比+387.6%。17年7月,九部委联合发文提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,并首先在深圳、广州等12个重点城市试点,其中公司已进驻10个,并且在广州、武汉、杭州等城市市占率达到第一,公司长租公寓业务将直接受益于顶层制度红利,有望实现超预期增长。
4、股权激励高行权条件彰显公司发展信心,17年超额完成目标
为激发员工活力,构建发展利益共同体,公司17年8月出台股权激励方案,向激励对象授予 5,989万份股票期权,行权条件为17-19年营收不低于80亿、110亿和143亿,其中17年超额完成目标2.6%,假设18、19年营收顺利完成目标,对应同比涨幅分别为34.0%和30.0%,未来营收高增长目标,充分彰显公司在长租、互联网+业务、金融服务等领域的发展信心。
5、投资建议:业务结构优化,业绩持续高增,受益租赁发展,维持推荐 公司传统业务稳健,互联网+、小贷业务、长租公寓、小样社区、社区管家等新业务发展迅猛,其营收占比已从三年前的27%迅速提升至超过50%,业务结构持续优化。我们维持2018-20年每股收益预期分别为0.62、0.77和0.92元,对应PE分别为15.5、12.4、9.8倍,维持目标价14.00元,维持“推荐”评级。
6、风险提示:房地产市场下行风险,长租公寓发展不及预期风险。