蓝光发展:高成长新锐,多元化扩张,负债再优化

1、17年业绩同比+52%、承诺兑现,未来三年业绩复合增速51%

    17年公司实现营业收入245.5亿元,同比增长15.1%;实现归母净利润13.7亿元,同比增长52.5%,符合业绩预告中40-60%业绩增速;毛利率和净利率分别为25.0%和5.1%,分别提升0.1pct和0.9pct;三项费用率10.7%,提升1.2pct,其中销售费率和管理费率分别提升0.7和0.4pct。公司1月启动股权激励计划的同时,将18-20年行权业绩目标设定为归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润不低于22亿、33亿和50亿,未来三年业绩复合增速高达50.8%,彰显了公司对于加速发展的强烈信心。

    2、17年销售额大增93%,并购加速、拿地销售面积比达116%

    17年公司签约销售金额581.5亿元,同比大增93%,成都、华中、华东、滇渝区域占比41%、18%、17%、16%,华中华东区域经过两年的拓展已显成效;销售面积609.3万方,同比大增116%;销售均价9,545元/平,同比降低10.6%,主要由于销售区域结构调整所致。18年计划新开工面积960万方(同比+81%),竣工面积359万方(同比+31%)。17年末公司已布局30城,当年新增计容建面705万方、权益比例84%,拿地销售面积比达116%,其中成都、华东、华南、滇渝分别占比45%、21%、13%、12%,全国布局加速中;非直接招拍挂项目占比超85%,显示了公司优秀的多元化投资能力。

    3、融资渠道多点开花,负债结构进一步优化,预收款覆盖率达1.7倍

    17年公司继续发挥资本市场平台优势,取得50亿非公开发行公司债无异议函,注册永续中票45亿并成功发行30亿,注册ABN13.9亿,获ABS9亿批文,且整体平均融资成本7.19%,同比降低1.87pct。17年末公司资产负债率和净负债率分别为80.0%和91.5%,同比分别下降0.9pct和30.7pct,负债结构进一步优化。17年末公司预收账款314亿元,同比增长55.7%,覆盖当年地产结算收入1.68倍,丰富的预收账款将保障未来公司结算放量。

    4、高比例股权激励+跟投调动积极性,物业+医药业务锦上添花

    公司继续大力推行股权激励和共享机制,向23位核心高管和业务骨干授予1.28亿份股票期权(占比总股本6.0%);“蓝色共享”员工合伙人激励机制跟投股权比例最高达15%、单个员工持股最高达1.5%,比例为行业最高之一。

    此外,公司旗下物业嘉宝股份17年业绩同比+91%,入驻25城、管理规模5,329万方(同比+77%);生活家体验中心全年平台流水2.52亿元、同比+250%。迪康药业销售收入7.82亿、同比+41%,实现净利润8,725万元。

    5、投资建议:高成长新锐,多元化扩张,负债再优化,维持“强烈推荐”

    蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。17年公司业绩增速52%、未来三年业绩复合增速51%,并启动行业领先的6%高比例股权激励以及15%高比例跟投机制。我们维持公司18-20年每股收益预测为1.17、1.65、2.35元,对应18年PE8.5倍,维持目标价12.91元,维持“强烈推荐”评级。

    6、风险提示:房地产市场下行风险。