万科A:经营效益持续回升,各项业务稳步推进

房地产开发销售保持快速增长。2017年公司实现销售面积3592.9万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别增长30%和45.3%。公司在全国商品房市场的份额上升至3.96%,较2016年提升0.86个百分点。2017年公司实现新开工面积3651.6万平方米,同比增长16.4%,较年初计划增长24.9%;实现竣工面积2301.4万平方米,较2016年增长2.9%,略低于年初计划竣工面积。截至2017年底,公司合并报表范围内有2962.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币4143.2亿元,较2016年末分别增长30%和49%。

    各项业务稳步推进。2017年,公司在商业地产、物流地产、长租公寓和滑雪业务等方面持续推进。

    商业地产方面:公司以印力集团为商业开发与运营平台。截至2017年底,公司管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平方米。2018年1月印力集团联合收购凯德20家购物中心,进一步完善商业布局。截至目前,印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。

    物流地产方面:2017年至今公司新增44个项目,合计规划建筑面积约为334万平方米。公司物流地产业务累计已获取62个项目,总建筑面积482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。

    租赁住宅:公司致力于成为全球领先的住宅租赁企业,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末,泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。

    其他业务:在养老业务方面,公司目前已经布局了15个城市;截至报告期末,共获取带床位项目约50个,另有无床位的日照/居家服务中心约120个,杭州“随园嘉树”等项目获得社会各界高度评价。在冰雪度假方面,在2017年11月至2018年2月雪季期间,吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过50万人次,创历史新高;万科松花湖度假区荣获第五届世界滑雪大奖颁发的“2017年度中国最佳滑雪度假区”称号。在教育业务方面,公司通过创新型公办、PPP模式、民办国际化学校等多种模式探索覆盖K12的全日制教学体系,同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的素质教育基地。

    盈利能力持续回升。公司净资产收益率持续回升,2015年至2017年公司全面摊薄的净资产收益率分别为18.09%、18.53%及21.14%。2017年,公司房地产业务营业利润率为25.82%,较2016年提高6.05个百分点;公司整体毛利率34.1%,较2016年提高4.69个百分点。

    财务状况保持稳健。2017年末,公司总资产负债率83.98%,较上年增长3.44个百分点;公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为8.8%,较上年减少17.1个百分点;持有的货币资金达到人民币1741亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币623亿元。

    项目储备充足。2017年末,公司在建项目总建筑面积约6,852.8万平方米,权益建筑面积约4,374.0万平方米;规划中项目总建筑面积约6,321.9万平方米,按万科权益计算的建筑面积约4,077.9万平方米。

    盈利预测及评级:我们预计公司2018年至2020年归属母公司净利润分别为324.3亿元、403.8亿元和486.6亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为2.94元、3.66元和4.41元,对应的2017年3月28日收盘价(31.33元)的市盈率分别为11倍、9倍和7倍,维持“买入”评级。