招商蛇口2017年年报点评:销售大幅增长,结算业绩符合预期

事件:招商蛇口(001979)公布17年年报显示,实现营业收入754.55亿,同比增18.69%;归属上市公司股东净利润122.2亿,同比增长27.54%;基本每股收益1.55元。

    点评:

    业绩增长理想积极回报投资者。2017年公司实现营业收入总额754.55亿元,同比增长18.69%,实现归属于上市公司股东的净利润122.20亿元,同比增长27.54%,基本每股收益为1.55元,同比增长28.10%,业绩增长理想。公司拟向全体股东每10股派发现金红利6.2元(含税),不以公积金转增股本。公司分红比例较高,积极回报投资者。

    房地产销售大幅增长领跑行业。公司上市以来,以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务。社区开发与运营17年实现营业收入690.45亿,同比增长23%,占总营收比例达91.51%,较16年上升3.2个百分点,此项业务为公司主要收入来源。公司17年在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市,全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售,实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%,签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,迈上千亿台阶。公司签约销售金额大增超五成,领跑行业,令人欣喜。

    招拍挂及并购获取土地规模持续扩大有保障。土地获取17年是公司的“发展年”,公司通过招拍挂、合资合作、兼并收购等方式在资源获取方面实现长足进展。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023万平米,其中权益面积594万平米。另外期内公司落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目,兼并收购取得突破式增长。

    园区及邮轮业务平稳发展。园区业务方面,主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业务,主要分布在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区。公司借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验,通过与当地政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设。年内与武钢集团、武汉市青山区国资委,湖北黄冈蕲春县政府,深圳光明新区政府,苏州高新创业投资集团,常熟市政府,揭阳市人民政府等签订协议,产业新城项目拓展进入快车道。此外,公司在全国尚有十余个重点产业新城项目正在跟进,未来进一步获取项目预期强烈。邮轮业务方面,公司在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。初步完成在深圳、厦门、上海、湛江等沿海城市的邮轮母港布局,力争建立中国本土邮轮品牌,建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。17年邮轮产业建设与运营业务实现营业收入5.95亿,同比大幅增长75.05%。邮轮业务持续发力值得期待。

    积极布局长租公寓业务。公司聚焦中高端品牌,深耕国内长租公寓市场数十年。截止期末,公司布局全国约60万平方米,已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线,并完成产品、服务、运营以及品牌等细分标准化体系的建设。公司将以成为“中国长租公寓领导品牌”为发展目标,实现品牌全国布局。期内长租公寓业务加速发展,壹间公寓在北京、重庆以及深圳福海意库等项目均已签约。

    负债率小幅上升但维持合理水平。期末公司资产负债率为72.11%,较上年上升3.15个百分点。其中账上预收账款550.61亿,扣除预收账款后负债率为55.55%较上年末上升7.5个百分点,但整体负债维持合理水平。期内公司顺利完成50亿元中期票据的注册和发行,获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿元的发行,获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元,有效运用金融工具盘活存量资产,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。报告期公司平均融资成本4.8%,较16年上升0.3个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。

    总结与投资建议。公司17年销售情况理想,业绩符合预期。招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人,旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业,近年来,集团内资源整合动作频频,产融互动协同有效,促进了招商蛇口对内的资源互补,对外构建独特的竞争优势。背靠集团强大实力,实现内外部资源协调,将给招商蛇口带来巨大的商业机会。同时公司在蛇口片区由于丰富的土地储备,粤港澳大湾区持续推进,公司深度受益区域红利释放。预计公司18年--19年EPS分别为1.94元和2.2元,维持“推荐”投资评级。