餐饮旅游行业从麦当劳看美式快餐系列(二):地产+餐饮的现金牛

事项

    麦当劳为人熟知的形象有两个:全球市值最大且极度标准化的连锁快餐公司,和熟谙金融杠杆手段,以地产为主要收益来源的地产租赁公司。

    本文通过对麦当劳报表的拆解和重组,将麦当劳的主营业务收入和营业成本拆分到“租金板块”、“自营板块”和“特许权使用费及首次加盟费板块”。

    其结果为“租金板块”贡献了主营业务税前利润的55%——也就是说,正如我们惯常所知,麦当劳的主要盈利来源确实是地产租金。

    主要观点

    1.“地产模式”以餐饮为基础有赖于麦当劳稳健的餐饮运营能力,麦当劳建立了美誉度高的品牌、规模巨大的资产体量。在具备了议价能力和盈利能力的基础上,麦当劳早年高杠杆介入地产,得以通过长期租约或直接购买而取得优质地产,并吸引大批优质加盟商入驻该地产、贡献租金和其他加盟收入。

    2.“地产模式”运营利润率高,占主营业务税前利润比重大麦当劳的自营门店运营利润率高达16%,在餐饮业中处于领先地位。作为对比,“地产模式”所带来的租金收入在扣除了租金开支、SG&A 等费用之后,经营利润率高达71%。同时,“地产模式”贡献了主营业务税前利润的55%。

    3.报表重组和拆分麦当劳的营业利润产生于三个板块,分别是地产/租金板块(承租-转租差价收入)、自营板块(快餐业务)、特许权和加盟费板(商标和管理输出)。2017年,在经营利润率方面,“租金板块”达到71%,“自营板块”为16%,“特许权使用费及首次加盟费”为45%;主营业务税前利润为83.90 亿美元,“租金板块”占比55%,“自营板块”占比24%,“特许权使用费及首次加盟费”占比21%。

    4.麦当劳出售中国区进一步彰显加盟战略麦当劳中国区业务拥有2700 多家门店,根据新闻口径推算,其中自营占比超过65%,与麦当劳“将自营比例降低到10%以下”的目标不符。

    将中国区业务以20.5 亿美元的对价出售后,中信持股52%,凯雷资本持股28%,麦当劳集团持股20%。未来中国区将按照合资企业的模式,向麦当劳缴纳特许权使用费和加盟费,其净利也将按比例计入麦当劳的投资损益中。

    5.风险提示:行业增速不及预期,食品安全事故。