招商蛇口:厚积薄发,周转提速

事件:公司发布年报,2017年实现营业收入754.6亿(+18.7%),实现归属于上市公司股东净利润122.2亿(+27.5%)。EPS为1.55元,同比增长28.1%。公司拟每10 股派发现金红利6.2 元(含税)。

    周转提速,销售开启高增长。2017年公司累计实现签约销售面积570.0万方,同比增加21.0%;签约销售金额1127.8亿元,同比增加52.5%,正式迈入千亿俱乐部;销售均价19786元每平米,同比增长26.1%,整体上呈现量价齐升的良性态势。公司去年拿地积极,2018年可推盘货值预计达3000亿,其中2017年底留存约800亿,保守按60%去化率估算2018年销售额有望突破1800亿。

    产城联动,拿地特点变化明显。公司受益招商局集团资源的整合和导入能力,通过与当地政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设,大力提升公司在周边拿地的机会。公司昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目持续落地,兼并收购也取得突破式增长。2017年,公司累计拿地计容建面1023万方(+45.7%),其中权益建面594万方(+37.8%),新增项目主要分布在一线(占比18%)、核心二线(占比79%)及周边城市,70%位于京津冀、长三角和珠三角三大都市圈。为提高周转,公司拿地降低商办占比(2017年降低到19%)并减少单体项目规模(去年平均拿地面积为16.5万平米每宗,同比减少36.7%)。2018年公司拿地或更积极,特别是在央企和地方国企地产资源整合方面。

    三大业务板块协同发展,融资成本处于行业低位。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。三大板块营收较上年分别增长+23.0%、-18.0%和+75.1%,园区业务收入同比下降是因为上年同期出售了部分零散物业。2017年毛利率和净利率分别为37.7%和19.9%,分别上升3.1个百分点和0.8个百分点。报告期末公司平均融资成本4.8%,较2016年小幅上升0.3个百分点,在行业内依然处于很低水平。

    盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92 元,当前股价对应PE 分别为10 倍、8 倍、7 倍,给予公司2018 年13 倍估值, 对应目标价26 元,上调至“买入”评级。

    风险提示:销售增长低于预期、园区地产协同效应持续性不强等。