万科A:公司2017年净利润同比增长33%,全年销售创历史新高,维持“买入”评级

结论与建议:

    公司公布2017年财报,营收YOY+1%,净利润YOY+33%,公司目前已售未结转项目金额同比提升49%,未来业绩增长锁定性较强,我们预计公司2018、2019年净利润将达到356亿元和413亿元,YOY分别+27%和+16%,EPS分别为3.22元和3.74元,按目前A股价格计算,对应PE分别为9倍和8倍,PB2.5倍;H股对应PE为8倍和7倍,PB2.2倍。目前AH股估值偏低,我们维持AH股买入的投资建议。

    公司业绩:公司发布2017年财报,全年累计实现营业收入2429亿元,YOY+1%,实现净利润281亿元,YOY+33%(扣非后YOY+30%),折合EPS为2.54元,拟每股分红0.9元,A股息率2.97%,公司业绩符合预期,分季度来看,公司2017Q4实现营业收入1258亿元,YOY+2%,实现净利润170亿元,YOY+33%。

    业绩分析:公司全年年业绩同比大幅增长主要由于(1)2017年地产行业维持较高热度,尤其龙头房企集中度继续提升,公司房地产开发业务销售维持较高增速,公司业务结转量同比提升,同时结转的高毛利项目占比提高,结转毛利率同比提升4.7个百分点,达34.1%。(2)公司费用端控制合理,三项费用率同比下降0.59个百分点,至5.05%。(3)报告期内公司营业税金率同比下降1个百分点至8.1%。(4)公司少数股东权益占比同比下降1.24个百分点至24.6%。(5)投资净收益同比增加12.3亿元。

    公司销售情况:公司2017年实现销售面积3595万平米,销售金额5299亿元,YOY分别为+30%和+45%,全年房屋销售均价14739元/平米,YOY+12%,公司销售增速明显好于行业平均水平。公司17年市场占有率较去年提升0.9个百分点,达4%,在全国22个城市销售金额位列当地第一。公司2018年1-2月淡季销售仍保持较高速增长,销售面积和金额分别为685万平和1036亿元,YOY分别为+16%和20%,趋势良好。

    土地储备稳健合理,可结算资源充足:公司2017年共新增项目216个,总建筑面积4615万平(权益建筑面积2768万平),75%位于一二线城市,与17年销售面积占比为1.3。土地拓展稳健合理,截至2017年末公司土地储备约6853万平方米(权益建面4374万平方),待开发总面积6322万平方,公司土地资源储备基本满足未来两年的开发需求。可结转资源方面,截止2017年末,公司拥有已售未结转项目面积2963万平方,合同金额4143亿元,分别较2016年底增长30%和49%,为公司未来数年业绩稳定增长奠定坚实基础。

    盈利预测与投资建议:我们判断18年房地产市场在调控政策不放松、信贷政策日益趋紧的背景之下,将呈现前高后低的态势,行业集中度将继续提升。我们预计公司2018、2019年净利润将分别达到355.6亿和412.9亿元,YOY分别+27%和+16%,EPS分别为3.22元和3.74元,按目前A股价格计算,对应PE分别为9.4倍和8倍,PB2.5倍;H股对应PE为8倍和7倍,PB2.2倍.公司作为行业龙头,销售保持较快增长,且未来几年业绩增长锁定性较强,目前AH股估值偏低,我们维持AH股买入的投资建议。