万科A:地产主业持续向好,多元化业务拓展迅速

销售规模创历史新高,结算规模保持平稳。2017年万科实现销售面积3595.2万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别增长30.0%和45.3%。公司市占率提升到3.96%,同比增长0.86个百分点,在22个城市销售额位列当地第一。从结算看,万科实现结算面积1980.5万平方米,同比下降3.5%;实现结算收入2330.1亿元,同比减少0.48%;房地产业务的结算均价为11765元/平方米。公司已售未结算资源增加至4143.2亿元,为未来业绩打下坚实基础。

    土地投资积极,土地储备足够支撑3年左右需求。2017年万科获取新项目216个,总规划建筑面积4615.4万平方米,权益规划建筑面积2768.1万平方米,权益地价总额约2188.9亿元,新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积口径其中74.7%位于一二线城市,按权益投资金额口径其中90.0%位于一二线城市。目前万科在建项目总建筑面积约6852.8万平方米,规划中项目总建筑面积约6321.9万平方米,能够满足公司未来3年左右的开发需求。

    毛利率大幅提升。2017年万科销售毛利率为34.1%,销售净利率为15.3%,同比分别上升4.7、3.5个百分点。主要因公司2016-17年销售的高毛利产品逐渐进入结算期。截止2017年底,公司资产负债率为84.0%,剔除预收账款后的资产负债率为75.4%,同比分别增长3.4、4.4个百分点;而净负债率仅为8.8%,反映出公司更多使用的是经营杠杆而非财务杠杆,资本结构健康可持续。

    多元化业务拓展迅速。物业方面,2017年万科物业服务业务实现主营业务收入71.3亿元,同比增长67.28%,目前已进入80个城市。商业方面,截止2017年底万科管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平米。物流地产方面,2017年万科物流地产业务新获取项目36个。截止目前万科物流地产业务累计获取62个项目,可租赁物业的建筑面积482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。长租业务方面,目前万科泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。

    投资建议:万科作为行业龙头,销售规模持续扩张,2016年以来公司拿地逐渐转为积极,我们判断公司未来2-3年销售规模有望保持30%增速。多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。基于公司销售规模快速增长、多元化业务发展顺利,我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.31、3.97、4.75元,对应PE分别是9.2、7.6、6.4倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。