万科A:经营稳健,穿越牛熊

业绩持续超预期,经营稳健行业典范。2017年公司业绩保持大幅增长,主要由于房地产业务结算毛利率提升5.2个百分点至34.2%。销售净利率达15.3%,同比提升3.5个百分点。截至报告期末,公司拥有2962.5万方已售资源未竣工结算,合同金额约4143.2亿元,较16年末分别增长30.0%和48.9%,业绩持续增长有保障。截至17年末,公司持有货币资金1741.2亿元,净负债率仅8.8%保持在行业较低水平。

    销售稳健增长,拿地审慎积极。2017年公司实现签约销售金额5298.8亿元,同比增长45.3%,销售面积3595.2万方,同比增长30.0%,市占率上升至3.96%,同比增加0.86个百分点,并在22个城市的销售金额位列第一。2017年获取新项目216个,总建面4615.4万方(74.7%位于一二线城市),权益建面2768.1万方,权益地价2188.9亿元(90.0%位于一二线城市),新增项目均价为7908元/平,新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌、吉隆坡等城市。截至17年末,在建项目总建面6852.8万方,权益建面4374.0万方,规划项目总建面6321.9万方,权益建面4077.9万方,权益总货值约1.2万亿元,公司后期存在较大的补库存动力,超预期空间大。

    多元布局,穿越牛熊。公司布局广泛,涉足物流地产、商业地产运营、长租公寓、物业管理等产业链。长租公寓目前已跻身全国最大的集中式服务商行列,截至17年底在全国29个城市开业96个项目,已开业房间数超过3万间,获取房间数超过10万间。截至目前,物流地产累计获取62个项目,总建面482万方,其中已运营项目共26个,稳定运营项目出租率达到96%。公司管理商业项目共172个,总建面超过1千万方,印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。公司新启动“万村计划”,与深圳市人才安居集团有限公司签订了战略合作协议,将租赁住房等方面展开全方面合作。

    盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为3.26元、4.13元、5.07元,未来三年将保持25.8%的复合增长率。公司作为A股地产龙头享有估值溢价并持续收益行业估值的提升,由于目前行业风险偏好较低给予18年12倍估值,对应目标价39.12元,维持“买入”评级。

    风险提示:结算进度或低于预期、调控政策或超预期出台。