房地产行业:投资销售数据亮眼,到位资金存在隐忧
事件:国家统计局发布2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%, 增速比去年全年提高2.9个百分点。其中住宅投资7379亿元,增长12.3%, 增速提高2.9个百分点。房屋新开工面积17746万平方米,增长2.9%,增速回落4.1个百分点。其中住宅新开工面积13032万平方米,增长5.0%。1-2月份,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点,其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点,其中住宅销售额增长15.7%。
点评:
投资数据超预期,受建材价格上涨和购地因素影响更大。2018年1-2月份, 全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。房屋新开工面积17746万平方米,增长2.9%,增速回落4.1个百分点。其中住宅新开工面积13032万平方米,增长5.0%。1-2月投资数据超预期,而新开工数据则相对平淡,显示投资更多是由于建材价格上涨(主要受螺纹钢、水泥影响)和购地因素影响更大。我们维持全年投资增速5.6%的判断,主要因2017年土地出让较多,预判后续新开工需求能够维持,叠加成本上行拉动投资。
销售韧性十足。2018年1-2月份,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点,其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点, 其中住宅销售额增长15.7%。2018年前两月销售数据表现出了很强的韧性,增幅超过市场预期。从结构看,东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-5.5%、10.7%、13.0%、15.2%,销售热度逐渐从东部、中部向西部、东北地区传导,同时也反映出东中部区域整体更严格的调控政策对销售确实产生了一定的压制作用。销售金额增速表现好于面积增速,反映出签约均价仍在持续提升。考虑到1-2月销售更多以三四线返乡置业为主,数据参考性有限,且从市场容量看东中部显著大于中部和东北地区, 我们维持全年销售金额0增速的判断。
到位资金增速下降,按揭同比降幅扩大。2018年1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。其中,国内贷款5001亿元,增长0.3%;利用外资12亿元,下降74.8%; 自筹资金7390亿元,增长7.2%;定金及预收款6976亿元,增长14.2%; 个人按揭贷款3247亿元,下降4.3%。资金来源主要来源仍然为自筹资金及预收款,贡献了大部分增量,而其他的资金来源(国内贷款、利用外资、个人按揭贷款)增速则不乐观。其中个人按揭贷款同比下降4.3%,已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长,且降幅逐渐扩大。
投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。3月房地产行业金股推荐新城控股,同时持续推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地商置、龙光地产。
风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行。