房地产月报:投资超预期走强,高基数下销量为正,维持总量稳定预判,重申看多龙头&蓝筹
投资方面,1-2月商品房/住宅开发投资分别同比+9.9%/+12.3%,较前值分别+2.9、+2.9pct;同期商品房/住宅新开工分别同比+2.9%/+5.0%,较前值分别-4.1、-5.5pct;同期商品房/住宅施工分别同比+1.5%/+1.8%,较前值分别-1.5、-1.1pct。投资数据超预期走强、并且投资和开工、施工之间背离,主要源于1)建安单价的上涨(东部结构占比提升+原材料涨价)、2)土地购置费的贡献提升、3)PSL超预期放量、4)住宅加库存等四方面因素,并预计其中大多因素在后续或将持续产生作用,尤其预计在住宅补库存背景下将出现新开工总量趋强以及结构上东部城市占比提升,因而维持18年开发投资+6.0%的判断。销售方面,1-2月商品房/住宅销售面积分别同比+4.1%/+2.3%,较前值分别-3.5、-3.0pct;同期商品房/住宅销售金额分别同比+15.3%/+15.7%,较前值分别+1.6、+4.4pct,同期主流53家房企的单月销售金额同比+35.6%,显示出龙头销售表现好于市场,集中度进一步提升;同期商品房/住宅销售均价分别同比+10.7%/+13.1%,较前值分别+5.1、+7.4pct。1-2月高基数下销量正增长、房价大幅提升均表明全国需求不差,或将打消近期市场对于需求的过度悲观预期,我们维持18年一二线销量改善、三四线销量略差的判断,维持18年销量0%判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并重申板块推荐评级,维持推荐龙头&蓝筹:保利地产、新城控股、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。
支撑评级要点
1、投资超预期走强,源于多方因素推动,维持补库存下投资较强判断
1-2月房地产开发投资额同比+9.9%,上升2.9pct,其中住宅同比+12.3%,上升2.9pct;商品房新开工同比+2.9%,下降4.1pct,其中住宅同比+5.0%,下降5.5pct;商品房竣工同比-12.1%,下降7.8pct,其中住宅同比-17.1%,下降10.1pct;商品房施工面积同比+1.5%,下降1.5pct,其中住宅同比+1.8%,下降1.1pct;土地购置面积同比-1.2%,下降17.0pct;土地成交楼面均价同比+1.2%,下降27.8pct。我们认为1-2月投资超预期的主要源于:1)建安单价的上涨(东部结构占比提升+原材料涨价);2)土地购置费的贡献提升;3)PSL超预期放量;4)住宅加库存。我们认为上述因素后续或将持续产生作用,尤其预计在住宅补库存背景下将出现新开工总量趋强及结构上东部城市占比提升,因而维持18年开发投资+6.0%判断。
2、高基数下销量正增长、房价大幅提升,表明需求不差,消除悲观预期
1-2月商品房销售面积同比+4.1%,下降3.5pct,其中住宅同比+2.3%,下降3.0pct;商品房销售金额同比+15.3%,上升1.6pct,其中住宅同比+15.7%,上升4.4pct,而1-2月主流53家房企的单月销售金额同比+35.6%,显示出龙头销售表现好于市场,集中度进一步提升。1-2月商品房销售均价同比+10.7%,上升5.1pct,其中住宅同比+13.1%,上升7.4pct。我们认为1-2月销售面积同比在高基数下获得正增长和销售均价大幅增长均表明全国需求不差,并且中部、西部、东北部销售面积增速均获得高增长,则表明目前三四线城市需求依然较好,中部、西部、东北部销售面积增速均获高增长,这有望打消市场对于需求的过度悲观预期。我们维持18年一二线销量改善、三四线销量略差的判断,维持18年销量0%判断。
3、资金继续趋紧,国内贷款和按揭同比下降,预计后续融资将有保有压
1-2月,资金来源同比+4.8%,下降3.4pct。其中,国内贷款同比+0.3%,下降17.0pct;利用外资同比-75.0%,下降94.6pct;自筹资金同比+7.2%,提升3.7pct;定金及预收账款同比上升14.2%,下降1.9pct;个人按揭贷款同比下降4.3%,下降2.3pct。在各项资金占比上,国内贷款占比16.2%,下降0.3pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比48.3%,下降2.8pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成,但占比有所下降。我们认为,在金融去杠杆背景下,房企资金来源有所趋紧,主要表现在国内贷款(开发贷等)和个人按揭贷款两方面资金均呈现同比下降和占比下降,但本次两会期间中财办主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求”表明后续的融资政策仍将有保有压,并不会一竿子打压。