住宅周报第451期:销售超预期,城镇化推动需求增长

一手房销量:1)环比:整体环比降1.6%,其中一线上升19%,二线上升16%,三线下降14%。2)同比:整体同比降23%,其中一线下降40%,二线下降38%,三线持平。3)本周与2017年全年周均比:整体降38%,其中一线降21%,二线降43%,三线降37%。4)二手房销量:本周环比升15.2%,同比降33.4%。

    库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比持平,同比升4.7%。去化时间:16个城市新房去化时间19.3个月。2018年PE主流公司9.9 倍,RNAV20.8%折价。

    本周观点:2月地产销售数据超市场预期,融合区域经济发展的户籍城镇化将贯穿全年,差别化信贷有望实现区域经济的供需两旺。销售金额超市场预期,考虑到一二线城市大多受到了预售证管制的影响,当前销售的高增长一定程度上反应了预售证发放在加快;对需求的担心,将随着《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》而减弱,通知重点提及加快农业转移人口市民化,全面放宽城市落户条件,预计一二线城市及其周边城市群将成为落户首选地。我们认为,对信贷相对不敏感的一二线城市区域会随着推盘入市而提振销售,同时,户籍城镇化的大力推进带来城市群需求的增长,看好一二线城市及其周边区域的表现,推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、华侨城A、蓝光发展、荣盛发展等公司,受益金地集团、阳光城。

    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城。

    风险提示:需求端复苏不及预期