海通房地产四维跟踪月报(3月刊):库存、成交、房价、投资

49城商品住宅2月成交同环比均下跌。2018年2月49城商品住宅成交面积1252万平米,环比下跌28.0%,同比下跌11.6%;1-2月累计成交面积为3001万平米,累计同比增加0.8%。2018年2月受春节假期以及调整政策影响,市场成交有所下滑。

    一线、三四线跌幅扩大,二线销量有触底反弹迹象。分线来看,一线城市环比降幅最为显著,其中深圳环比下跌幅度最大,达到72%。二线城市中,南京、呼和浩特、石家庄、长春环比跌幅居前超过50%,1-2月累计同比除天津、青岛外均为正,二线销量有触底反弹的迹象。三四线城市成交环比连续2个月下滑,同比由正转负,累计同比微跌。

    一二线去化周期小幅上升,三四线小幅下降。2月我们监测的34城分线商品房去化周期(6个月移动平均)显示,一线城市平均去化周期为19.0个月;二线城市(15个)平均去化周期为20.8个月,若不计入呼和浩特,二线平均去化周期为16.6个月;三四线城市(15个)平均去化周期为15.8个月。相较上月,一线上升1.0个月,二线上升1.1个月,三四线下降0.4个月。

    一线和三四线宅地供应大幅增加,带动土地出让金累计同比增幅超过100%。2018年1-2月全国300城住宅用地供需两旺,供应面积同比增加129%,成交面积同比增加111%,土地均价平稳,较2017年高位小幅回落。一线城市供地显著放量,尤其是1月单月供应457万平米,带动土地出让金大幅上行,1-2月累计同比上涨107%,涨幅较2017年末扩大。二线城市宅地供需相较上年同期微涨,土地出让金累计同比32%,平均溢价率同比下滑。三四线1-2月宅地供应与成交面积累计同比分别为233%和196%,成交受供应带动显著,土地出让金累计同比148%,增速较2017年末有所回落。

    从政策面转向基本面。考虑上半年推盘高峰逐步到来,以及两会过后,市场关注焦点将从政策向财报、销售两大维度转移。因城施策下建议重公司轻行业。我们判断2018趋势是高位震荡,价格会波动但不失速。在销售总量高位、资金面偏紧的背景下,蓝筹房企具备优势,集中度提升逻辑不变。就二季度而言,考虑三四线进入高基数,一二线进入低基数,我们认为布局一二线及周边的房企有望受益18年需求边际改善。

    投资建议:18年围绕“1H强周转,2H强资源”选股。A股继续强推海通地产五虎组合-万科A、保利地产、新城控股、阳光城、蓝光发展,关注华夏幸福、招商蛇口、华侨城A、广宇发展、滨江集团、光大嘉宝。H股看好中国海外发展、中国恒大、融创中国、龙湖地产、旭辉控股集团、绿景中国地产。

    风险提示:房地产调控政策继续加码,信贷收紧。