金地集团调研简报:土储充足扩张坚决,静待业绩兑现

受推盘节奏影响,2018年1-2月销售有所下滑。

    2018年2月金地集团实现签约面积25.9万平方米,同比下降38.60%;实现签约金额45.9亿元,同比下降46.22%。2018年1-2月公司累计实现签约面积73.0万平方米,同比下降12.69%;累计签约金额127.0亿元,同比下降21.09%。销售有所下滑的原因主要是受公司推盘节奏影响:(1)公司项目主要位于一二线城市,受到限购限贷等政策压制力度较大,贷款放款较慢,导致部分已收到销售款的项目由于尚未完成网签备案无法计入销售口径,影响了统计出来的销售金额;(2)1-2月是传统淡季,因此公司制订的推盘计划略低,总货量仍然是以下半年为主,相信销售数据会逐渐有所改善。

    可推货值充裕,全年销售无忧。

    根据我们测算,公司2018年预计可新推货值约2500亿,叠加存货500亿,2018总计可售货值约3000亿,充裕的货值为公司今年的销售业绩继续增长打下了坚实基础。我们根据公司公告进行统计,金地集团2017年新拿地主要位于一二线城市(建面占比近90%),在我国城镇化进程进入新阶段,都市圈效应逐渐显现的背景下,一二线城市住房需求有较为强力的支撑;同时考虑到目前一二线调控政策已经非常严厉,继续收紧的可能性不大,且近几个月来部分二线城市已开始变相放松限购,我们认为公司全年去化率能保持与17年相近的水平,即70%左右。

    业绩结算:毛利率创近年新高,项目权益比例提升,未来业绩可期。

    2017年前三季度,公司实现营业收入209.11亿元,同比下滑18.27%;实现归母净利润22.69亿元,同比增长32.32%。公司2017前三季度营收出现一定下滑,一方面是结转节奏导致,另一方面是因为公司小股操盘(占有项目公司部分股权,不并表,但负责操盘)项目较多且营业收入不并表。2017年以来,公司拿地权益比例逐渐提升(根据公司半年报,新拿项目平均权益比例约为71%),同时前三季度公司毛利率达到34.57%,同比上升5.29个百分点,创出五年以来新高,前三季度已售未结项目毛利率也大致在35%左右。随着这些高权益比例项目逐步进入结算期,以及公司毛利率的提升,我们认为金地集团在18、19两年将步入业绩释放期,增长潜力较大。

    加大拿地力度土地储备充足,坚持深耕一二线战略。

    2017年全国房地产市场仍然保持了较为火热的局面,公司也开始在土地市场发力,拿地力度大幅提升。根据克而瑞拿地排行榜的数据,2017年公司拿地建面896.7万平,同比大增68.20%;拿地总价803.2亿元,同比大增101.30%。拿地销售比方面,2017年公司拿地面积/销售面积达到116.96%,拿地总价/销售金额达到57.04%,双双创下2013年以来的新高,彰显出公司较为坚决的扩张战略。

    根据我们测算,公司目前总土地储备大约3000万方,其中一二线城市占比达到80%,未来仍将坚持深耕一二线城市的大方向。但公司也适当加大了对位于几大核心都市圈中的三四线城市的布局,2017年新进入重庆、海口、滁州、成都、太仓、常熟、徐州、惠州、镇江等城市,以扩大业务版图,分散销售风险。

    我们认为,由于近期土地市场热度有所降温,2018年地价相比往年有更多的机会,公司18年大概率将会继续加大拿地力度。除数量之外,公司对于项目质量也有一套严格的审核制度,确保项目的优质性。

    多样化融资渠道叠加低融资成本,夯实未来发展基础。

    金地集团融资渠道较为多样化,包括公司债、中期票据、超短融等,同时金地可以通过港股上市平台金地商置发行境外债融资,对于优化公司财务费用具有积极影响;公司综合融资成本也较低,2017上半年融资成本4.48%,优于大部分房企,下半年有所上升,2017年全年综合融资成本大概4.8%左右。

    公司2017年三季度净负债率仅为40.1%,低于大多数房地产企业,未来加杠杆空间充裕,有较大的扩张空间,发展潜力较大。

    金地集团是传统房地产领军企业,公司17年后发力扩张,加大拿地力度,坚持深耕一二线城市的战略,预计18全年可售货值可达约3000亿,充裕货值配合一二线城市项目高去化率夯实全年销售业绩。公司近年来毛利率不断提升,财务结构健康,多样化融资渠道叠加低融资成本助力公司未来发力扩张。公司自上市以来盈利稳定增长、现金分红比例较高。我们预计公司17-19年EPS分别为1.50、1.74和2.39元,对应PE为8.2、7.1和5.1倍,可比A股上市公司平均PE约13.8倍,公司17年PE最高值、中位值、最低值分别为14.3倍、8.0倍、7.2倍,给予公司强烈推荐评级。