房地产行业2018年1-2月数据点评:三点因素造成投资高增,关注二线改善趋势

1-2月数据关注点:投资增速超预期,二线销售有复苏迹象。1-2月房地产开发投资增速反弹,而新开工增速持续走低。土地购置面积同比下降1.21%,房企到位资金增速下滑。投资增速增长原因在于:第一,滞后因素。2017年土地成交额增长比较快,土地的成交价款接近50%的增长,土地成交面积也增长较多。

    部分会在后续投资中体现;第二,成本因素。除了地价上升以外,原材料的成本、人工的成本还在上升。第三,预期因素。现在商品房成交面积在去年高位的基础上有所回落,但是全国整体来讲商品房的价格还比较平稳。(1-2月销售面积同比增速下滑,销售金额增速上行,17年均价上涨影响仍存。)房地产投资同比增长9.91%。2018年1-2月全国房地产累计开发投资为10831亿元,同比增长9.91%,增速比去年全年提高2.9个百分点。1-2月商品住宅投资7379亿元,同比增加12.30%,增速比去年全年提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为68.13%。房地产新开工同比增速回落至2.9%。1-2月,全国房地产开发企业房屋新开工面积17746万平方米,同比增长2.9%,增速较17年末回落4.1个百分点。1-2月销售略超预期,金额增速提高。1-2月商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.12%,增速比去年全年回落3.5个百分点。1-2月商品房销售额12454亿元,同比增长15.26%,增速比去年全年提高1.59个百分点。

    分线来看,一线销售低迷,二线有复苏迹象,三四线增速回落。1-2月一线商品住宅销售面积358万平方米,同比下降22.81%,跌幅扩大1个百分点;二线商品住宅销售面积3530万平方米,同比增加15.95%,在同比连续十三个月为负之后转正;三线商品住宅销售面积8837万平米,同比下降1.05%,同比由正转负。1-2月一线商品住宅销售额924亿元,同比下降21.75%,跌幅扩大9.90个百分点;二线商品住宅销售额3766亿元,同比上升24.79%,连续两月同比为正,增幅扩大13.09个百分点;三线商品住宅销售额5863亿元,同比上升19.11%,增幅下降9.03个百分点。展望2018年,城市分化继续,我们判断一二线销量在低基数以及需求边际改善情况有望平稳或者增长。

    房地产资金来源总量增速回落。1-2月全国房地产资金来源总量达到23988亿元,较去年同期增长4.84%,增速比去年全年回落3.37个百分点。从1-2月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的22.10%,利用外资占比0.05%,自筹资金占32.66%,其他资金占45.18%。

    从政策面转向基本面。考虑上半年推盘高峰逐步到来,以及两会过后,市场关注焦点将从政策向财报、销售两大维度转移。因城施策下建议重公司轻行业。

    我们判断2018趋势是高位震荡,价格会波动但不失速。在销售总量高位、资金面偏紧的背景下,蓝筹房企具备优势,集中度提升逻辑不变。就二季度而言,考虑三四线进入高基数,一二线进入低基数,我们认为布局一二线及周边的房企有望受益18年需求边际改善。

    投资建议:18年围绕“1H 强周转,2H 强资源”选股。A 股继续强推海通地产五虎组合—万科A、保利地产、新城控股、阳光城、蓝光发展,关注华夏幸福、招商蛇口、华侨城A、广宇发展、滨江集团、光大嘉宝。H 股看好中国海外发展、中国恒大、融创中国、龙湖地产、旭辉控股集团、绿景中国地产。风险提示:房地产调控政策继续加码,信贷收紧。