房地产行业春节返乡楼市拼图第三弹:狗年开年三四线城市去化、投资再跟踪

中信建投房地产团队每年进行的春节返乡三四线城市调研已经第三年,从我们今年返乡调研情况来看,主要特点在于:

    去库存仍在延续,部分城市继续创新高:我们调研的不少城市成交量继续创历史新高,2017年同比增速高的城市可以达到50%以上,而其他部分城市虽然成交量有所下滑,但并不代表需求萎缩,实际上草根调研楼盘显示的情况依然是供不应求,主要原因在于2016年基数较高,同时供应量没有跟上。

    扶持政策开始转向,但整体相对温和:由于需求快速释放,房价上涨压力明显,不少三四线城市的政策开始从过去的支持转向,但整体以“稳房价”为主,还并没有看到涉及购房杠杆的内容。

    不得不提的棚改政策:2017年三四线城市去库存的效果有一定比例是来自于棚改带来的增量需求。尤其东部浙江的部分三四线城市,棚改的力度和补贴的力度都相当惊人。但是代价也是明显的,慷慨的补贴政策意味着更大的财政压力,这也意味着2018年这些城市仍需要推出更多的地块来弥补现金流。

    什么人在买房?刚需、改善、拆迁:三四线城市的买房需求已经大部分转向于改善性需求,其实这也是刚性需求的一种体现,三四线城市虽然存量房屋并不少,但是居住体验、户型、现代化设计等都存在问题,新的增量商品房还是存在客户。另一个重要的需求就是棚改后带来的拆迁需求,部分东部城市拆迁户的购房比例接近50%,因此这类城市的需求延续性得持续关注棚改的力度。

    2018年什么最重要?补库存!去库存已经收效,下一步最重要的就是补库存,除了部分库存本身较高的城市,我们调研的大部分城市土地市场都同比大幅增长,部分城市诞生新地王。很多三四线城市尤其东部区域在去库存后,供应量有点跟不上,2018年在新增土地的供应下,二级市场能否进入一个新的平衡是一个关键点,预计这些城市2018年的新开工不会差。

    龙头房企的竞争在更纵深展开:从微观来看,我们看到的是这些企业的竞争已经不仅仅集中在一二线城市,开始在更多三四线城市迈进,春节我们调研的城市很多是过去万科、碧桂园、恒大这些企业从未涉及的区域,而17年到18年都会有这些公司的项目开盘。但随着去库存和城中村改造的逐步降温,未来龙头房企集中度提升将重新考验各自的融资能力和区域选择能力。