房地产行业:2018年一号文件提出探索宅基地“三权分置”,深化农村土地制度改革

18年一号文件再次聚焦三农问题,首次提出宅基地“三权分置”。

    18年一号文件首次提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,在落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权的基础上,适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地“两权”变“三权”是继农用地“三权分置”改革后的振兴乡村发展的又一重大举措。

    宅基地“三权分置”与农用地“三权分置”具有相同改革思路。

    自改革开放以来,家庭联产承包责任制实现了农用地所有权和经营权的分离,14年提出农用地所有权、承包权和经营权的“三权分置”,15年1月国务院颁布政策,在33个地区推行“三块地”改革试点,其中宅基地改革是其最终攻坚环节。回顾农村土地整个改革历程,从农用地到宅基地的改革是由易到难、由浅入深的过程,宅基地“三权分置”与农用地“三权分置”具有相似的改革思路,首先是坚持所有权属集体成员不变,资格权类似农用地承包权,即可以理解为将宅基地资格确权到集体组织的对应农户。使用权的分离则是允许农民将宅基地让渡给有经营能力的主体,同时获得财产收益。

    “三权分置”盘活农村闲置资产,未来或服务于租赁住房建设。

    我们注意到,1月15日国土部部长姜大明“深化农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,政府将不再垄断住房供地”,结合目前加速落地的13城市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,我们认为从政策思路连贯性角度出发,短期内宅基地使用权的放活可能将服务于租赁住房的建设,而对于“城中村”问题较为严重的热点城市来说,通过宅基地改革将有利于承接城市住房需求外溢,改善“城中村”等问题。

    与此同时,宅基地“三权分置”开辟了新的土地供应渠道,对于非居住属性仅有经营属性的物业(如旅游、养老地产),开发商往往面临拿地成本较高,投资收益率较低的困境,而改革后进城农民可自愿转让宅基地使用权,有利于开发商降低拿地成本,提高经营效益。

    最后,宅基地“三权分置”在农民依法转让其宅基地使用权后,有利于农民进一步向城镇迁移,从而提高城镇化率。与此同时,宅基地发展租赁、养老、旅游等产业,有助于实现农村经济的多样化经营,给农民带来稳定的财产性收入,分享土地增值收益,实现乡村经济的振兴发展。