房地产税制改革专题研究之实务篇(一):房产税,英美实操手册

美国地方政府税收80%以上的收入来源于不动产税,英国的财权高度集中于中央政府,中央政府课税了几乎所有的税收,只有不动产保有环节由地方政府课税。不动产税是美国财产税的主要税源,占美国财产税收入的95%以上,占地方税收总收入的80%左右。虽然每年美国财产税的绝对数额在增加,但是税收增速和占比份额却在下降,从1902年的占比美国税收总额82%下降到2014年的31%。英国开征房屋税的历史较长,可以追溯到1662年开征“炉灶税”,目前地方政府对民用住房征收住宅税(又称市政税),对营业用房开征营业房产税。英国住宅税88%来源于英格兰,但全英增速已经从2003年的下降到2015年3%左右。

    每年需考虑财政收入需求与纳税人的税负关系,房产税遵循“量出为入”的设计机理。1)美国每年各地方政府会依据其财政支出规模、非财产税收入额、可征税的财产的评估价值确定不动产税率,然后各级税务机关按照不动产评估机构给出的不动产评估价值乘以评估比率(减去各种宽免项目后),再乘以不动产税率,就能算出居民当年应纳税额。又因为评估比率各州不一样,一般是不动产市场价值的30%-70%,而不动产税率一般在3%-10%,因此美国不动产的实际税率大约只有1%-4%,且近年多集中在0.5%-1%的水平。2)英国每年都会通过编制预算确定应征住宅税总额,住宅税总额是由各地议会根据地方政府开支预算以及从其他渠道可获得收入的差额来确定,由此倒推出基准税级D的纳税额,然后其他等级的税额就可以通过相应的税收乘数换算得出。

    不动产价值评估是房产税制度的核心,美国和英国都早已形成系统的不动产估价标准,估价方法体系,以及自律的评估机构和协会。1)美国不动产税的课征:第一步,评估不动产价值;第二步,依据评估比率计算税基;第三步,依据税率计算出应纳不动产税额;第四步,不动产税由州和地方政府负责征收和管理;第五步,居民纳税;2)英国的不动产税课征:第一步,由地方政府依据本地财政计算应纳税额,并确定D级基准税额;第二步,依据VOA的评估分级和D级基准税额,算出应纳住宅税;第三步,住宅税减免需在网上提前申请;第四步,居民核对地方政府邮寄的住宅税账单;第五步,居民纳税。未来随着中国对非营业用房开征房产税,会加大房屋的居住属性,因此长期利好品牌溢价的开发商。

    风险提示:居民房产税出台时间提前和细则超预期严苛,影响行业景气度。