港股地产投资策略:板块大幅回调不必惊慌,行业销售依然向好

港股地产板块大幅回调不必惊慌:上周港股地产板块迎来大幅回调,我们认为回调的原因可能包括:1)短期股价涨幅过高,地产板块从2017年12月中旬以来平均涨幅高达40-50%,有调整的必要;2)对政策反应过度,银监会在工作会议中提到“居民去杠杆”以及严查房地产违规融资行为;3)外围美股市场大跌引发悲观情绪。因此,股价大幅回调并不是因为基本面的因素,当前中国房地产行业的格局已经稳固,在此背景下,行业的集中度提升是大趋势,政策的扰动只会使其加速。港股上市房地产公司在融资渠道、资金成本以及财务杠杆方面都有很大优势。从2月底开始港股地产上市公司将进入业绩期,从2015年下半年开始的量价齐升的合约销售进入结算期,大部分公司将有非常靓丽的业绩以及丰厚的派息,主要上市公司2018年销售增速预期仍然比较乐观,整体板块大幅回调不必惊慌。

    港股上市地产公司在融资上有多重优势:港股上市房地产公司在融资渠道、资金成本以及财务杠杆方面都有很大优势。港股地产公司的融资渠道多样且通畅,主要融资形式包括优先票据、银团贷款、CB以及股权融资等,在当前人民币升值的背景下,美元债的优势更明显。1月份多家公司通过增发以及CB等形式融资,补充了营运资金,财务状况改善。港股地产公司的平均杠杆并不高,截至2017年中期,主要房企的平均净负债率为87.3%,预计到2017年底净负债率将有所下降,达到70%左右的平均水平。近年来港股地产公司的平均融资成本也持续下降。

    2017年度业绩值得期待:从2月底开始,港股地产上市公司即将进入业绩期,从2015年下半年开始的量价齐升的合约销售进入结算期,大部分公司将有非常靓丽的业绩。中国金茂预告2017年股东应占核心净利润同比至少增长80%以上,新城发展控股预告2017年股东应占利润同比至少增长100%。另外,港股地产公司保持丰厚派息,派息率在30-40%之间,股息收益率达到4-5%。2017年度业绩值得期待。

    投资策略:我们的投资策略为:1)首选全国范围内布局完善、货值充足、销售增速有保障的公司,首选标的为中国金茂、旭辉控股、龙湖地产和新城发展控股,另外推荐关注行业龙头中国海外和华润置地;2)销售增速远高于行业,估值偏低,股息收益率高的中型规模房企,推荐关注合景泰富、龙光地产和禹洲地产;3)房地产存量市场逐年扩大,提供房地产服务及社区服务的公司市场空间巨大,且不受行业周期性波动影响,首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务。